Immobilien

Am deutschen Wohnungsmarkt liegen die durchschnittlichen Preisrückgänge bisher in einer Größenordnung von rund 5 % (vdp-Index) bis 10 % (Statistisches Bundesamt). Dabei weisen beide Datenreihen zu-letzt eine Verlangsamung des Abwärtstrends aus. Generell fallen die Rückgänge vor allem bei Gebäuden besonders hoch aus, die nicht den zunehmenden energetischen Anforderungen entsprechen.

Eine Reihe von Gründen spricht nun dafür, dass der Preisrückgang in den kommenden Quartalen allmählich ausläuft und im neuen Jahr zumindest ein moderater Anstieg der Hauspreise wahrscheinlich ist.

Bei der Erschwinglichkeit von Wohneigentum zeichnet sich für das neue Jahr zumindest eine leichte Besserung ab: Die Kapitalmarktzinsen dürften mit der Leitzins­erhöhung der EZB Mitte September ihren Hochpunkt erreicht haben, bei den Hypo­theken­zinsen war die Aufwärtsdynamik schon vor einigen Monaten weitgehend zum Erliegen gekommen.

Wenn am Kapitalmarkt perspektivisch Zinssenkungserwartungen hinsichtlich der Notenbank zunehmen, sollte dies bei den Hypothekenzinsen zu einer gewissen Erleichterung führen. Auch bei anderen Faktoren der Erschwinglichkeit zeichnet sich eine Entspannung ab: Die Hauspreise sind rückläufig und die Reallöhne werden angesichts hoher Lohnsteigerungen und sinkender Inflationsraten wieder zulegen. Nicht zuletzt stützt die nach wie vor positive Mietentwicklung und trägt zur Stabilisierung der Hauspreise bei.

Von staatlicher Seite gibt es 2024 mehr Unterstützung für den Wohnungsmarkt: Das Maßnahmenpaket der Bundesregierung umfasst u. a. eine degressive Abschreibung von jährlich 6 % für neue Wohngebäude, die Aussetzung des Energiesparstandards EH40, mehr sozialen Wohnungsbau sowie die Anhebung der Einkommensgrenzen für zinsvergünstigte Darlehen. Einiges davon ist jedoch kurzfristig nicht umsetzbar, z. B. weil die Zustimmung der Länder erforderlich ist; anderes wird sich erst mit größerer zeitlicher Verzögerung im Wohnungsbau auswirken.

Alles in allem können Investoren zwar für 2024 mit einer Trendwende bei den Haus­preisen rechnen. Für Immobilienentwickler und Bauunternehmen bleiben die Risiken jedoch hoch. Hier wird die Erholung länger auf sich warten lassen. Die Zahl der Insol­venzen dürfte erst einmal hoch bleiben und so manche Refinanzierung angesichts gegenüber der ursprünglichen Finanzierung deutlich höheren Zinsen Probleme bereiten.

Stärker als im Wohnsegment sind zuletzt die Preise von Büroimmobilien gesunken. Aber auch hier sind die Rückgänge zuletzt geringer ausgefallen und steigende Mieten in guten Lagen wirken stabilisierend. Angesichts der anhaltenden Unsicherheit über das künftige Ausmaß des Arbeitens im Homeoffice sowie zuletzt überdurchschnittlicher Fertigstellungen dürften die Preise aber 2024 unter Druck bleiben und die Leerstände von moderatem Niveau noch leicht zulegen.

Wir rechnen weder mit einer verbreiteten Rückkehr in die Büros noch mit einer weiteren Ausweitung des Arbeitens im Homeoffice. Insgesamt wird der Trend zum hybriden Arbeiten zu einem Rückgang der Flächennachfrage führen. Dieser wird sich aber nur allmählich vollziehen und von einer geringeren Bauaktivität begleitet sein, so dass die Auswirkungen überschaubar bleiben.

Die Renditen offener Immobilienpublikumsfonds in Deutschland haben bereits seit einigen Monaten nachgegeben. Die Performance, gemessen am „Helaba OIF-Index“, fiel zuletzt unter die 2 %-Marke. Der Index bildet die durchschnittliche Wertentwicklung von neun großen Publikumsfonds der vier führenden Anbieter ab. Der durch Abwertungen einzelner Immobilien in einigen Portfolios verursachte Rückgang wird sich noch einige Monate fortsetzen.

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