Immobilienmärkte sind erfahrungsgemäß eng mit der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung verbunden, laufen dieser aber nach. Die tiefe Rezession in Deutschland dürfte sich daher teilweise erst 2021 auf Mieten und Immobilienwerte auswirken. Dabei sind die pandemiebedingten Folgen nach Segmenten sehr unterschiedlich.
Einzelhandelsimmobilien wurden neben Hotels von den umfangreichen Schließungen während des Lockdown im Frühjahr am stärksten belastet. Eine Ausnahme ist der Lebensmitteleinzelhandel. Viele stationäre Händler sind jedoch Hauptbetroffene der Krise, in der die Konsumenten häufiger auf den Onlinehandel ausweichen. Eine Reihe von Ladengeschäften wird die Corona-Krise nicht überstehen. Damit drohen Mietausfälle und steigende Leerstände vor allem in weniger begünstigten Lagen. Die schon vor der Pandemie aufgetretenen Preisrückgänge werden sich 2021 fortsetzen.
Auch der Aufschwung am deutschen Büromarkt dürfte erst einmal beendet sein. Viele Unternehmen verschieben Neuanmietungen und überprüfen ihren Büroflächenbedarf. Zwar werden sich die Vermietungsumsätze 2021 erholen. Allerdings könnten die Langfristfolgen des verstärkten mobilen Arbeitens für die Büroflächennachfrage allmählich deutlicher werden. Steigende Leerstände in einzelnen Lagen sowie leicht sinkende Büromieten sind wahrscheinlich. Großzügigere Abstandsregelungen und zurückhaltende Projektentwickler sowie eine wieder zunehmende Beschäftigung sollten jedoch die negativen Marktreaktionen begrenzen.
Wohnungsmarkt robust
Am deutschen Wohnungsmarkt hat sich die Corona-Krise noch nicht negativ ausgewirkt. Die Entwicklung der letzten Monate hat hier vermutlich die „Flucht ins Betongold“ sogar verstärkt – ähnlich wie während der Finanzkrise. Jüngste Daten zeigen einen fortgesetzten Aufwärtstrend, der durchschnittliche Preisanstieg für Wohnimmobilien dürfte sich aber 2021 etwas verlangsamen. Nicht zuletzt das zunehmende Arbeiten im Homeoffice könnte die Nachfrage tendenziell von zentralen innerstädtischen Lagen an die Ränder der Ballungsräume verlagern.
Der Wohnungsmarkt bleibt im Fokus der Politik. Werden sich die Parteien im Wahlkampf wieder mit interventionistischen Vorschlägen überbieten? Zusätzlicher Wohnraum würde so nicht geschaffen.
An den fundamentalen Rahmenbedingungen des Wohnungsmarktes ändert sich wenig: Niedrigzins und der Zuzug in die Ballungszentren sorgen für eine rege Nachfrage. Die Wohnungsbautätigkeit wird durch die gut ausgelasteten Kapazitäten in der Bauwirtschaft begrenzt, sodass die Schere zwischen Angebot und Nachfrage weit geöffnet bleibt. Und schließlich ist die Wohnungspolitik alles andere als konstruktiv. Einige Maßnahmen leisten keinen Beitrag zur Überwindung der Wohnungsknappheit und könnten sogar Investoren abschrecken. Man darf gespannt sein auf die Parteiprogramme im Wahljahr 2021.
Immobilienfonds krisenbedingt schwächer
Die durchschnittliche Jahresperformance offener Immobilienpublikumsfonds in Deutschland ist infolge von krisenbedingten Preisrückgängen erstmals seit 2011 unter die 2 %-Marke gefallen. Mit der durch die Sachverständigenbewertung verbundenen üblichen Verzögerung dürfte es 2021 zu weiteren Abwertungen von einzelnen Immobilienobjekten, vor allem bei Einzelhandels- und Hotelimmobilien, kommen. Damit wird die durchschnittliche Jahresperformance auf 1 % bis 1,5 % gedrückt, bevor für die zweite Jahreshälfte eine Trendwende zu erwarten ist. Ende 2021 wird die Rendite der großen Publikumsfonds im Durchschnitt voraussichtlich noch unter 2 % liegen.
Angesichts der im Vergleich zu den Vorjahren deutlich schwächeren Performance werden die Mittelzuflüsse niedriger ausfallen. Dank der vor einigen Jahren eingeführten Kündigungs- und Mindesthaltefristen dürfte es jedoch selbst bei Fonds mit vorübergehend negativen Renditen nicht zu umfangreichen Mittelabflüssen kommen.
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