Immobilien

Nicht völlig immun

Immobilien profitieren zwar 2021 weiter von den an­haltend niedrigen Zinsen. Die tiefe Rezession im Jahr zuvor wird sich allerdings zeit­verzögert auswirken. Dabei sind die einzelnen Marktsegmente ganz unterschiedlich betroffen.

Immobilienmärkte sind erfah­rungsgemäß eng mit der gesamt­wirtschaftlichen Entwicklung verbunden, laufen dieser aber nach. Die tiefe Rezession in Deutschland dürfte sich daher teilweise erst 2021 auf Mieten und Immobilien­werte auswirken. Dabei sind die pandemie­bedingten Folgen nach Segmenten sehr unterschiedlich.

Einzelhandelsimmobilien wurden neben Hotels von den umfangreichen Schließungen während des Lockdown im Frühjahr am stärksten belastet. Eine Ausnahme ist der Lebens­mitteleinzelhandel. Viele stationäre Händler sind jedoch Hauptbetroffene der Krise, in der die Konsumenten häufiger auf den Onlinehandel ausweichen. Eine Reihe von Laden­geschäften wird die Corona-Krise nicht überstehen. Damit drohen Mietausfälle und steigende Leerstände vor allem in weniger begünstigten Lagen. Die schon vor der Pandemie aufgetretenen Preisrückgänge werden sich 2021 fortsetzen.

Auch der Aufschwung am deutschen Büromarkt dürfte erst einmal beendet sein. Viele Unternehmen verschieben Neuanmietungen und überprüfen ihren Büroflächenbedarf. Zwar werden sich die Vermietungs­umsätze 2021 erholen. Allerdings könnten die Langfristfolgen des verstärkten mobilen Arbeitens für die Büroflächennachfrage allmählich deutlicher werden. Steigende Leerstände in einzelnen Lagen sowie leicht sinkende Büromieten sind wahrscheinlich. Großzügigere Abstandsregelungen und zurückhaltende Projektentwickler sowie eine wieder zunehmende Beschäftigung sollten jedoch die negativen Marktreaktionen begrenzen.

Wohnungsmarkt robust

Am deutschen Wohnungsmarkt hat sich die Corona-Krise noch nicht negativ ausgewirkt. Die Ent­wicklung der letzten Monate hat hier vermutlich die „Flucht ins Betongold“ sogar verstärkt – ähnlich wie während der Finanzkrise. Jüngste Daten zeigen einen fortgesetzten Aufwärts­trend, der durchschnittliche Preisanstieg für Wohnimmobilien dürfte sich aber 2021 etwas verlangsamen. Nicht zuletzt das zunehmende Arbeiten im Homeoffice könnte die Nachfrage tendenziell von zentralen innerstädtischen Lagen an die Ränder der Ballungs­räume verlagern.

Der Wohnungsmarkt bleibt im Fokus der Politik. Werden sich die Parteien im Wahlkampf wieder mit interventionistischen Vorschlägen überbieten? Zusätzlicher Wohnraum würde so nicht geschaffen.

An den fundamentalen Rahmen­bedingungen des Wohnungs­marktes ändert sich wenig: Niedrigzins und der Zuzug in die Ballungszentren sorgen für eine rege Nachfrage. Die Wohnungs­bau­tätigkeit wird durch die gut ausgelasteten Kapazitäten in der Bauwirtschaft begrenzt, sodass die Schere zwischen Angebot und Nachfrage weit geöffnet bleibt. Und schließlich ist die Wohnungspolitik alles andere als konstruktiv. Einige Maßnahmen leisten keinen Beitrag zur Überwindung der Wohnungs­knappheit und könnten sogar Investoren abschrecken. Man darf gespannt sein auf die Partei­programme im Wahljahr 2021.

Immobilienfonds krisenbedingt schwächer

Die durchschnittliche Jahres­performance offener Immobilienpublikumsfonds in Deutsch­land ist infolge von krisenbedingten Preisrückgängen erstmals seit 2011 unter die 2 %-Marke gefallen. Mit der durch die Sachverständigenbewertung verbundenen üblichen Verzögerung dürfte es 2021 zu weiteren Abwertungen von einzelnen Immobilienobjekten, vor allem bei Einzelhandels- und Hotel­immobilien, kommen. Damit wird die durch­schnitt­liche Jahresperformance auf 1 % bis 1,5 % gedrückt, bevor für die zweite Jahreshälfte eine Trend­wende zu erwarten ist. Ende 2021 wird die Rendite der großen Publikumsfonds im Durchschnitt voraussichtlich noch unter 2 % liegen.

Angesichts der im Vergleich zu den Vorjahren deutlich schwächeren Performance werden die Mittelzuflüsse niedriger ausfallen. Dank der vor einigen Jahren eingeführten Kündi­gungs- und Mindesthaltefristen dürfte es jedoch selbst bei Fonds mit vorübergehend negativen Renditen nicht zu umfangreichen Mittelabflüssen kommen.

Dr. Stefan Mitropoulos
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