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title: "Im Fokus Branchen: Einzelhandel - Schwach, aber robust"
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updated: 2026-10-09
keywords: Branchen
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# Im Fokus Branchen: Einzelhandel - Schwach, aber robust

© Helaba | Research | 21. September 2026 1 von 6 Im Fokus: Branchen 21. September 2026 Helaba Research Einzelhandel: Schwach, aber robust Der Irankrieg lastet auf dem deutschen Einzelhandel, der sich den Umständen entsprechend je- doch recht robust zeigt. Einzelhandelsimmobilien gibt’s derweil zum Schnäppchen und die rich- tigen Objekte versprechen eine günstige Einstiegsgelegenheit. Erreicht die schlechte Stimmung an der Tanke den Konsum? Der Ausbruch des Irankriegs hat die Aussichten für den deutschen Einzelhandel eingetrübt. Wie in anderen konsumnahen Branchen wurden angesichts erwarteter Preissteigerungen deutliche Belastungen befürchtet. Tatsächlich entwickelt sich der Einzelhandel bislang zwar nicht dynamisch, er zeigt sich unter den gegebenen Rahmenbedingungen jedoch robust. Bis einschließlich Juni1 lagen die preisbereinigten Umsätze rund 1 % über dem Vorjahres- zeitraum. Dabei profitiert die Branche auch von einem sog. statistischen Überhang: Wären die Umsätze seit Jahresbeginn auf dem Niveau vom vergangenen Dezember verharrt, ergäbe sich bereits ein Jahreswachstum von 0,6 %. Rückenwind erhielt der Einzelhandel in der ersten Jahreshälfte von den gestiegenen Reallöhnen. Diese legten im ersten Quartal um 1,7 % und im zweiten Quartal um 1,5 % gegenüber dem Vorjahr zu. Das reale Lohnniveau liegt damit aber nur etwa auf dem Stand von Ende 2019. Rechnerisch verfügen die Haushalte somit über eine ähnliche Kaufkraft wie vor der Pandemie. 1 Den jüngsten Datenpunkt für Juli 2026 haben wir ausgeklammert. Der Rückgang um 3,4 % gegenüber dem Vormonat wirkt zwar alar- mierend, doch die Einzelhandelsumsätze werden regelmäßig nach oben revidiert. In den vergangenen Jahren lagen diese Revisionen im Durchschnitt bei rund 0,5 Prozentpunkten, teils deutlich höher. Der Juli-Wert ist daher derzeit noch wenig aussagekräftig. Adrian Keppler Branchenanalyse T 069/91 32-41 83 adrian.keppler@helaba.de Erreicht die schlechte Stimmung an der Tanke den Konsum? ............................................................... 1 Einzelhandelsimmobilien: Günstige Einstiegsgelegenheit… ................................................................ 4 Bis Juni robust, aktueller Rand nicht zu deuten Reallohnwachstum liefert noch Unterstützung Preisbereinigte Einzelhandelsumsätze Deutschland, 2021 = 100, sb %- gg. Vj. \*Nach dem Schwerpunktprinzip werden Händler mit überwiegend stationärem Umsatz erfasst, einschließlich ihrer Onlineumsätze Quellen: Macrobond, Helaba Research Quellen: Macrobond, Helaba Research 85 90 95 100 105 110 85 90 95 100 105 110 2018 2020 2022 2024 2026 Insgesamt Stationär\* © Helaba | Research | 21. September 2026 2 von 6 Im Fokus: Branchen Zudem haben die Verbraucher ihre Sparquote seit Ausbruch des Irankriegs nicht erhöht. Dazu dürfte beigetra- gen haben, dass sich die mit Kriegsbeginn zunächst eingetrübten Einkommenserwartungen zuletzt wieder dem neutralen Bereich angenähert haben. Die Aussicht auf stabile Einkommen begrenzt die Neigung zum Vorsichts- sparen und stützt damit den Konsum. Genau hier liegt allerdings auch die Achillesferse des Einzelhandels und des privaten Konsums insgesamt. Für den weiteren Jahresverlauf bleiben vor allem die Inflationsentwicklung und die Konsumentenstimmung ent- scheidend. Die Inflationsrate dürfte aufgrund der weiter gestiegenen Energiepreise zum Jahresende die 3 %- Marke erreichen, während eine Entspannung am Persi- schen Golf bislang nicht absehbar ist. Zwar profitieren die Verbraucher derzeit noch davon, dass die Kerninflation ohne Energie und Nahrungsmit- tel nur begrenzten Aufwärtsdruck zeigt. Auch dürften die Spielräume vieler Unternehmen für Preiserhö- hungen geringer sein als 2022 und 2023. Dauerhaft dürfte dies jedoch kaum möglich sein. Sollte der aktu- elle Kostendruck zunehmend auf die Breite der Ver- braucherpreise übergehen, würde dies die Konsum- nachfrage spürbar belasten. Gleichwohl hat sich weder das ohnehin negative Kon- sumklima zuletzt weiter eingetrübt, noch haben die mit Kriegsausbruch deutlich gestiegenen Preisrisiken im Einzel- und Großhandel zugenommen. Vor diesem Hintergrund erscheint ein Einbruch des Einzelhandels kurzfristig nicht wahrscheinlich, sofern es nicht zu einer weiteren Eskalation in Nahost kommt. Wir erwarten daher, dass die preisbereinigten Einzelhandelsumsätze im weiteren Jahresverlauf weitgehend seit- wärts tendieren und im Gesamtjahr um rund 0,5 % zulegen. Ob am Ende ein Miniwachstum oder lediglich eine Stagnation steht, dürfte weniger in den deutschen Fußgängerzonen als vielmehr am Persischen Golf entschie- den werden. Sparten: Bitte nur notwendig und online, dann darf’s auch etwas mehr sein Innerhalb des stationären Handels entwickeln sich vor allem die Segmente für Produkte aus dem medizinischen, pharmazeutischen und Pflegebereich positiv (vgl. Grafik S. 3). Dagegen bleiben der Einzelhandel mit Bau- und Heimwerkerbedarf sowie der Bekleidungs- und Textileinzelhandel rückläufig. Der IT- und HiFi-Handel entwickelt Preisdruck im Handel abgekühlt Preiserwartung\*, Saldo (links) bzw. Preise, Jan. 2024 = 100 (rechts) Quellen: Macrobond, Helaba Research Kein erhöhter Spardrang der Konsumenten Konsumklima etwas erholt, aber noch negativ Sparquote der privaten Haushalte, % GfK Konsumklima, Index Quellen: Macrobond, Helaba Research Quellen: Macrobond, Helaba Research © Helaba | Research | 21. September 2026 3 von 6 Im Fokus: Branchen sich günstiger, während der Möbelhandel deutlich nachgibt und das Gesamtergebnis belastet. Der Lebensmittelfachhandel (einschließlich Bäckereien und Metzgereien) bewegt sich seitwärts. Im stationären2 Einzelhandel gibt es wenig Dynamik. Bis Juni stagnierten hier die realen Umsätze. In den umsatzstarken Supermärkten hat die Aufwärts- dynamik nachgelassen, wäh- rend Warenhäuser im bisheri- gen Jahresverlauf ein Minus von 0,8 % verzeichneten. Gleichzeitig setzt sich die Kon- solidierung fort. Die Zahl der stationären Einzelhändler sank 2025 erneut um etwa 5.000 auf 268.109 Händler und dürfte in den kommenden Jahren weiter zurückgehen. Die Verkaufsflä- che stagniert. Deutlich besser präsentiert sich der Onlinehandel. Ohne den noch revisionsanfälligen Juli ergibt sich hier im bisherigen Jahresverlauf ein Umsatzplus von 5,1 % gegenüber dem Vorjahr. Das Umsatzwachstum 2025 hat die Flächenproduktivität gestützt. Allerdings ist die Statistik mit Bedacht zu in- terpretieren: Zu den stationären Umsätzen zählen auch die Onlineerlöse jener Händler, die den überwiegenden Teil ihres Umsatzes stationär erzielen. Dies dürfte die gemessene Flächenproduktivität erhöhen. Gleichzeitig stellt die Kombination aus ausrei- chender stationärer Präsenz und ergänzenden digitalen An- geboten für viele Händler wohl das zukunftsfähigste Geschäfts- modell dar. Zusätzlichen Anpassungsdruck erzeugt der zunehmende Fach- kräftemangel. Vor der Pande- mie berichtete rund ein Viertel der vom ifo Institut befragten Einzelhandelsunternehmen von Personalengpässen. Zuletzt lag dieser Anteil zwar unter 20 %, was auch der schwachen Nach- frage geschuldet sein dürfte. Mit einer Belebung des Konsums und dem fortschreitenden demografischen Wandel dürfte der Anreiz zur stärkeren Digitalisierung aber weiter zunehmen. Diesen Strukturwandel bestätigen die langfristigen Daten: Die Zahl der stationären Einzelhändler sank von 2015 bis 2025 von etwa 316.000 auf 248.100. Gleichzeitig verringerte sich die Zahl der Beschäftigten um knapp 160.000 auf etwa 3 Millionen. Im gesamten Einzelhandel blieb die durchschnittliche Beschäftigtenzahl je Händler mit etwa neun bis zehn Personen weitgehend konstant. Allerdings stieg die Teilzeitquote von 48,0 auf 52,4 %. Auch mittelfristig wird man im stationären Händel wohl primär auf eine höhere Flächenproduktivität setzen. 2 Es gilt das Schwerpunktprinzip: Der Umsatz eines Handelsbetriebs wird der Sparte zugeordnet, in der er den überwiegenden Teil sei- nes Umsatzes generiert. Verdient ein Betrieb den meisten Umsatz im stationären Handel, wird er dort verortet, einschließlich der etwai- gen zusätzlichen Onlineumsätze. Entsprechen umfasst der Onlinehandel hier primär „reine“ Onlinehändler. Langlebige und „verzichtbare“ Konsumgüter weiter schwach Reale Einzelhandelsumsätze, 2021 = 100, saisonbereinigt Quellen: Feri, Macrobond, Helaba Research 50 75 100 125 150 50 75 100 125 150 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Möbel, HiFi, IT Bau-/ Heimwerkerbedarf Lebensmittel- Fachhandel Bekleidung & Textilien Apotheken/ Medizin/Pflege Flächenproduktivität 2025 gestiegen, aber noch viel Luft nach oben Stationäre reale Einzelhandelsumsätze, Verkaufsfläche, Flächenproduktivität\*, 2000 = 100 \*Stationäre Einzelhandelsumsätze / Verkaufsfläche Quellen: HDE, Macrobond, Helaba Research 80 85 90 95 100 105 110 115 120 80 85 90 95 100 105 110 115 120 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 Stationäre Einzelhandelsumsätze Verkaufsfläche Flächenproduktivität © Helaba | Research | 21. September 2026 4 von 6 Im Fokus: Branchen Einzelhandelsimmobilien: Günstige Einstiegsgelegenheit Handelsimmobilien werden durch den robusten Konsum stabilisiert, allerdings bleibt die- ser zu schwach, um eine größere Dynamik zu entfalten. Dennoch begrenzt das inzwischen erreichte niedrige Preisniveau in diesem Immobiliensegment das Abwärtsrisiko. Für viele Investoren bieten sich daher attraktive Einstiegsgelegenheiten in guten Lagen. Dies spiegelt die verbesserte Nachfrage wider. Die Leerstände in den deutschen Innen- städten ließen 2025 ihren durch den Onlinehandel und die Pandemie bedingten Höchst- stand hinter sich und sind in den Top-7 Städten rückläufig. Zwar sind sie im Vergleich zum Beginn des Jahrtausends weiterhin überdurchschnittlich, allerdings legt die schwache Ent- wicklungsaktivität von Handels- und Lagergebäuden nahe, dass das Flächenangebot künftig kaum zunehmen wird. Dies dürfte dazu beitragen, den Leerstand weiter zu verringern. Nach Angaben von Property Market Analysis (PMA) lag das Investitionsvolumen deutscher Einzelhandelsimmo- bilien im ersten Halbjahr rund 12 % über dem Vorjahreszeitraum, erreichte damit jedoch nur etwa die Hälfte des Volumens während der Niedrigzinsphase. Maßgeblich hierfür ist das seit 2022 gestiegene Zinsniveau, das die relative Attraktivität von Immobilieninvestitionen verringert hat. Durch die infolge des Konflikts im Persischen Golf erneut gestiegenen langfristigen Zinsen wird sich die Marktaktivität auch nächstes Jahr nur langsam erholen. Die Mietentwicklung im stationären Handel hat sich laut Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfand- briefbanken (vdp) verbessert. Die von 2018 bis 2022 rückläufigen Mieten steigen seit über drei Jahren wieder. Dennoch befinden sie sich noch etwa 3 % unter ihrem Höchststand. Die Preise liegen rund 19 % unter ihrem alten Hochpunkt. Die infolge des Irankriegs gebremste Konjunktur und steigende Zinsen gefährden die Preiserholung. Es ist zu erwarten, dass die Zinsen nun auf erhöhtem Niveau verharren und die Immobilienpreise unter Druck set- zen. Dagegen sollten die Mieten angesichts der verbesserten Nachfrage weiter zunehmen, das Aufwärtspotenzial bleibt jedoch durch das ausreichende Angebot begrenzt. Künftig dürften stationäre Einzelhändler geographisch stärker konzentriert auftreten. Randlagen verlieren ten- denziell an Attraktivität, während zentrale Lagen von Netzwerkeffekten einer belebten Nachbarschaft profitieren. Entsprechend verfügen die Toplagen in den größten deutschen Städten über die besten Perspektiven. Mischnut- zungen, die Handel, Gastronomie, Kultur, Gesundheitsdienstleistungen oder Kinderbetreuung verbinden, können neue Anziehungspunkte schaffen und so veränderten Kundenbedürfnissen Rechnung tragen. Insbesondere Ein- kaufszentren reagieren durch derartige Diversifizierungsstrategien auf die veränderten Marktbedingungen. Paul Richter Immobilien T 069/91 32-79 58 Leerstände zuletzt rückläufig Mieten und Preise unter Höchstständen Leerstehende Einzelhandelsflächen in der Innenstadt, % vdp Immobilienindizes Deutschland, Q1 2010 = 100 Quellen: PMA, Helaba Research Quellen: vdp, Helaba Research 0 2 4 6 8 10 12 14 16 0 2 4 6 8 10 12 14 16 2010 2013 2016 2019 2022 2025 Frankfurt Berlin München Hamburg Köln 80 90 100 110 120 130 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 80 90 100 110 120 130 Preis Mieten © Helaba | Research | 21. September 2026 5 von 6 Im Fokus: Branchen Solche Konzepte ermöglichen es dem stationären Handel, sich vom expandierenden Onlinehandel abzugrenzen, dessen Stärken in Komfort, günstigen Preisen und großer Angebotsvielfalt liegen. Der Marktanteil der Online- händler wird angesichts dieser Wettbewerbsvorteile künftig wohl weiter zunehmen, wenn auch langsamer als im Boom während der Pandemie. Mit einem Online-Anteil von fast 15 % an den gesamten Einzelhandelsumsätzen lag dieser rund einen Prozentpunkt über dem von 2025. Auch künftig dürfte aber der Großteil der Einzelhandelsum- sätze stationär getätigt werden. Schreibt man das Trendwachstum der letzten 15 Jahre fort, läge der Online-Anteil 2035 bei ungefähr 21 %. Zwischen den einzelnen Segmenten gibt es große Unterschiede. Schwierig ist die Lage insbesondere im Mode- handel, da hier Konsumzurückhaltung und eine starke Konkurrenz zwischen den Marken und zum Onlinehandel belasten. Dennoch bleibt das Segment auch künftig großflächig im Bild der deutschen Einkaufsstraßen vertreten. Resilienter gegenüber Onlinehandel und schwachem Konsum zeigen sich Nahversorgungsimmobilien und Discounter. Apotheken und Immobilien rund um das Thema Gesundheit profitieren von der alternden deutschen Bevölkerung. Im internationalen Vergleich entwickelten sich die Gesamtrenditen im Einzelhandel 2025 größtenteils besser als jene von Büro- und Logistikimmobilien. So schnitten in den USA, Großbritannien, Spanien und Polen Einzel- handelsimmobilien besser ab als die anderen gewerblichen Segmente (vgl. Chart rechts). Ausschlaggebend war eine positive Entwicklung der Kapitalwerte, während die Mietrenditen stabil blieben. Dies ist auch auf das im Ver- gleich zu Einzelhandelsobjekten höhere Preisniveau von Logistikimmobilien bzw. die stärker unter Druck stehen- den Büros zurückzuführen. Steigende Mieten und niedrigere Leerstände signalisieren, dass sich der stationäre Einzelhandel stabilisiert und gelernt hat, mit dem expandierendem Onlinehandel zu koexistieren. Ein robuster Konsum stützt das Segment. In einem etwas besseren konjunkturellen Umfeld sind für 2027 moderat steigende Mieten und weitgehend stabile Preise von Einzelhandelsimmobilien zu erwarten. Onlineumsätze nehmen weiter zu Einzelhandel vielerorts vor Büro und Logisitk Online-Ausgaben im Einzelhandel, % des Gesamtvolumens Gesamtrendite 2025, % gg. Vj. Quellen: PMA. Helaba Research Quellen: MSCI Real Assets, Helaba Research 0 5 10 15 20 0 5 10 15 20 2010 2014 2018 2022 2026 2030 2034 Fortgeschriebenes Trendwachstum 2010 - 2025 -2 0 2 4 6 8 10 12 AT FR DE NL PL ES SE CH GB US Handel Industrie Büro © Helaba | Research | 21. September 2026 6 von 6 Im Fokus: Branchen Herausgeber und Redaktion Helaba Research Redaktion: Dr. Stefan Mitropoulos Verantwortlich: Dr. Gertrud Rosa Traud Chefvolkswirtin/ Head of Research Neue Mainzer Str. 52-58 60311 Frankfurt am Main T +49 69 / 91 32 – 20 24 E-Mail: research@helaba.de Internet: www.helaba.com Disclaimer Die Publikation ist mit größter Sorgfalt be- arbeitet worden. Sie enthält jedoch lediglich unverbindliche Analysen und Prognosen zu den gegenwärtigen und zukünftigen Markt- verhältnissen. 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Trotz Irankrieg zeigt sich der deutsche Einzelhandel bislang robust. Inflation und Konsumklima bleiben die entscheidenden Faktoren für die weitere Entwicklung; die Aussichten sind trüb. Einzelhandelsimmobilien bieten in guten Lagen wieder attraktive Einstiegschancen.