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updated: 2026-10-09
keywords: Immobilien
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# Im Fokus Immobilienmarkt Frankreich: Französische Immobilienmärkte erholen sich 

Im Fokus: Immobilien 17. März 2026 © Helaba | Research & Advisory | 17. März 2026 1 von 7 Research & Advisory Französische Immobilienmärkte erholen sich Die französische Wirtschaft wächst leicht und hilft der Erholung des Immobilienmarktes. Wäh- rend Einzelhandels- und Logistikimmobilien zusätzlich durch den robusten Konsum profitieren, bleiben Büros unter Druck. Angesichts des erhöhten Leerstands dürften sich Verbesserungen vor allem auf das Spitzensegment konzentrieren, wo das knappe Flächenangebot weitere Mietsteigerungen erlaubt. Der Wohnungsbau nimmt deutlich an Fahrt auf. Französische Wirtschaft wächst im unruhigen Umfeld Das französische Wirtschaftswachstum lag im vergangenen Jahr mit 0,9 % knapp unter dem Vorjahreswert (1,1 %). Damit setzt Frankreich seinen Wachstumskurs fort, während sich Deutschland mit mageren 0,3 % zufriedengeben musste – wohlgemerkt nach zwei Jahren Negativwachstum. Trotzdem kühlte sich die Lage am französischen Arbeitsmarkt zuletzt wei- ter ab. Im Dezember 2025 lag die saisonbereinigte Erwerbslosenquote mit 7,7 % deutlich über dem EU-Durchschnitt von 5,9 %. An den Kapitalmärkten werden die hohe Schuldenquote und instabile innenpolitische Lage der zweitgrößten europäischen Volkswirtschaft mit höheren Laufzeitprämien quittiert. Die erfolgreiche Verabschiedung des Haushaltes für 2026 hat die Märkte ein wenig beruhigt. Auch eine niedrige Inflationsrate von zuletzt rund 1 % wirkt stabilisierend. Internationale Konflikte halten jedoch die Energiepreise volatil und könnten die Inflation kurzfristig erhöhen. Zudem dürfte die innenpolitische Lage auch nach den Präsidentschaftswahlen 2027 fragil bleiben. Das unruhige Umfeld erhöht die Wahrscheinlichkeit für höhere Zinsen, welche die Erholung an den französischen Immobilienmärkten bremsen könnte. Paul Richter Senior Economist T 069/91 32-79 58 paul.richter@helaba.de Frankreichs Wirtschaft wächst Politisches Klima verunsichert Zinsmärkte Reales Bruttoinlandsprodukt, Q1 2015 = 100 Rendite französischer Staatsanleihen, % Quellen: LSEG, Helaba Research & Advisory Quellen: LSEG, Helaba Research & Advisory Im Fokus: Immobilien © Helaba | Research & Advisory | 17. März 2026 2 von 7 Korrektur am französischen Immobilienmarkt beendet Der Zinsschock im Sommer 2022 hat eine Korrektur an den französischen Immobilienmärkten ausgelöst. Wäh- rend die Mietrenditen weitgehend stabil blieben, sanken die Kapitalwerte des gewerblichen Immobilienpreisindex von MSCI Real Assets seit dem Höchststand im zweiten Halbjahr dieses Jahres um rund 17 %. Mit dem Start der EZB-Leitzinssenkungen im Sommer 2024 bildeten die Preise ihren Tiefpunkt und stagnieren seitdem. Ende 2025 lagen sie lediglich 0,4 % darüber. Im laufenden Jahr wird sich der Markt erholen, gestützt durch moderat zu- nehmende Mieten. Dennoch ist mit unterschiedlicher Dynamik in den einzelnen Segmenten zu rechnen. Mit der geldpolitischen Lockerung der Europäischen Zentralbank ging ein höheres Transaktionsvolumen auf dem französischen Gewerbeimmobilienmarkt einher. Es bleibt aber deutlich hinter dem Niveau der Niedrigzinsphase zurück. Im Jahresdurchschnitt 2025 liegt das Volumen rund 36 % unter dem zehnjährigen Mittel, konnte aber ge- genüber 2024 um etwa 17 % zulegen. Die geringen Transaktionen konzentrieren sich vor allem auf hochwertige Objekte in guten Lagen. Der Mangel an markanten Vergleichswerten erschwert es den Marktteilnehmern, das Preisumfeld einzuschätzen und bremst die Investitionsbereitschaft zusätzlich. Während die Aktivität am Büroin- vestmentmarkt weiterhin ein Schatten seiner selbst ist, läuft das Geschäft mit Logistikimmobilien überdurch- schnittlich. Erfahrungen aus der Zeit nach der Finanzkrise zeigen, dass die Investmentmärkte mehrere Jahre brau- chen können, um sich zu erholen. Impulse durch niedrigere Zinsen erscheinen im aktuellen makroökonomischen Umfeld wenig wahrscheinlich. Investitionsmärkte deutlich abgekühlt Erholung von niedrigem Niveau Investitionsvolumen\* (Mio. Euro, Transaktionen) Veränderung der Investitionsvolumen\*, % \*rollierende Jahresdurchschnitte Quellen: PMA, Helaba Research & Advisory \*rollierende Jahresdurchschnitte Quellen: PMA, Helaba Research & Advisory 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 2006 2008 2011 2014 2017 2019 2022 2025 Investitionsvolumen gewerblicher Immobilien 10j.-Durchschnitt 18% 19% 27% 17% 13% -64% -32% -36% Logistik Büro Einzelhandel Gewerbe 2025 ggü. 10-jähriger Durchschnitt 2025 ggü. 2024 Robuste Mietrendite trotz Abwertungen Gewerbeimmobilienpreise stagnieren Renditekomponenten Gewerbeimmobilien, % gg. Vj. Erstes Halbjahr 2010 = 100 Quellen: MSCI Real Assets, Helaba Research & Advisory Quellen: MSCI Real Assets, Helaba Research & Advisory -16 -14 -12 -10 -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10 12 14 -16 -14 -12 -10 -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10 12 14 2008 2011 2013 2015 2018 2020 2022 2025 Gesamt Miete Kapitalwert 60 80 100 120 140 160 180 200 60 80 100 120 140 160 180 200 2010 2012 2015 2017 2020 2022 2025 Industrie Einzelhandel Büro Gesamt Im Fokus: Immobilien © Helaba | Research & Advisory | 17. März 2026 3 von 7 Trotz kurzfristigen Schwankungen bewegen sich die langfristigen französischen Zinsen – gemessen an der Rendite 10-jähriger Staatsanleihen – seit Anfang 2023 seitwärts. Mit rund einem Jahr Verzögerung haben sich die Spitzenrenditen von Logistik-, Büro- und Ein- zelhandelsimmobilien dieser Seitwärtsbewegung an- geschlossen. Entsprechend ist der Renditeabstand zwischen Immobilien und Staatsanleihen seit fast zwei Jahren stabil. Damit hat sich die relative Attraktivität von Immobilien gegenüber dem vermeintlich risiko- freien Zins gefestigt. Eine Verbesserung der relativen Attraktivität scheint wenig wahrscheinlich, da in ab- sehbarer Zeit weder deutlich steigende Mieten noch sinkende Zinsen zu erwarten sind. Großes Angebot macht Pariser Büromarkt zu schaffen Der Großraum Paris dominiert die französische Wirtschaft. Rund ein Sechstel der Bevölkerung, ein Drittel der nationalen Wirtschaftsleistung und etwa die Hälfte aller Büroflächen konzentrieren sich hier. Mit dem Central Busi- ness District (CBD), La Défense und dem Western Business District (WBD) verfügt die Hauptstadt zudem über die größten Büromärkte des Landes. Neben dem Zinsschock müssen diese auch eine geringere Flächennachfrage durch das Arbeiten aus dem Home- Office verkraften. Wegen den langen Planungs- und Bauzeiten kommen aktuell vor allem im WBD viele neue Büros auf den Markt, die vor der Pandemie unter der Annahme eines noch höheren Flächenbedarfs beauftragt wurden. Ein steigendes Angebot trifft somit auf eine schwächere Nachfrage, was über zunehmende Leerstände die Mie- ten unter Druck setzt. Der Leerstand liegt zum Jahresende 2025 in La Défense (14 %) und WBD (19 %) deutlich höher als im stärker nachgefragten CBD (6 %). Trotz der Marktabschwächung entwickelt sich das Premiumsegment robust. Die anhaltend hohe Nachfrage nach Topobjekten und das knappe Angebot spiegeln sich in zunehmenden, teilweise indexierten Spitzenmieten im CBD wider. Sie legten von 2022 bis 2025 um rund 17 % zu. In den weniger zentralen Märkten La Défense (+4 %) und WBD (+2 %) stiegen die Mieten trotz hoher Inflationsraten deutlich geringer. Zuletzt wurde jedoch auch im CBD ein Leerstandsniveau erreicht, das keine weiteren Mietsteigerungen zuließ. Mieter gewinnen an Verhandlungs- macht, weshalb für 2026 eine stagnierende Mietentwicklung im Spitzensegment und rückläufige Mieten in quali- tativ weniger hochwertigen Pariser Büros zu erwarten sind. Leerstände steigen auf Pariser Büromärkten … … und bremsen die Mietentwicklung Büroflächenleerstand, % des Bestands Spitzenmiete, % gg. Vj. Quellen: PMA, Helaba Research & Advisory Quellen: PMA, Helaba Research & Advisory 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 2010 2012 2015 2017 2020 2022 2025 CBD la Défense Western Business District -16 -12 -8 -4 0 4 8 12 16 -16 -12 -8 -4 0 4 8 12 16 2010 2012 2015 2017 2020 2022 2025 la Défense CBD Western Business District Stabile Netto-Spitzenrenditen Netto-Spitzenrendite, % Quellen: PMA, LSEG, Helaba Research & Advisory -1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 0 1 2 3 4 5 6 7 8 2010 2013 2016 2019 2022 2025 10j. OAT Logistik Büro Einzelhandel Im Fokus: Immobilien © Helaba | Research & Advisory | 17. März 2026 4 von 7 Konsum verleiht Einzelhandel Rückenwind Der private Konsum hat sich in Frankreich in den letzten zwei Jahren positiv entwickelt und den Markt für Einzel- handelsimmobilien stabilisiert. Angesichts niedrigerer Inflationsraten, des moderaten Wirtschaftswachstums, steigender Löhne und des verbesserten Verbrauchervertrauens ist auch für 2026 mit wachsenden Einzelhandels- umsätzen zu rechnen. Der größte Belastungsfaktor für den stationären Einzelhandel stellt der seit über zehn Jahren rasant expandie- rende Onlinehandel dar. Nach Verbandsangaben wurden 2024 im Onlinehandel 11 % der Einzelhandelsumsätze getätigt. Insgesamt stiegen die Onlineumsätze um fast 10 % im Vergleich zum Vorjahr. Der Onlinehandel ist Auslöser für zunehmende Insolvenzen und gestiegene Leerstände im Einzelhandel, denn er bietet Verbrauchern häufig eine größere Auswahl zu günstigeren Preisen. Betroffen sind Händler, die ihre Filial- netze überdehnt, E-Commerce nicht erfolgreich in ihr Geschäftsmodell integriert haben oder starken Wettbewer- bern wie Fast-Fashion Marken nicht standhielten. Besonders reine Einkaufszentren in weniger attraktiven Lagen stehen unter Druck. Erfolgreiche Konzepte setzen dagegen auf ein breites Portfolio mit Food-Courts, Supermärkten, Drogerien, Dienstleistungen und Freizeitaktivi- täten, die zusätzliche Besucher anziehen und Angebote kreieren, die es Online nicht gibt. Fachhandelsgeschäfte, die durch Qualität, Beratung und Einkaufserlebnis überzeugen, bleiben ebenfalls gefragt. Davon profitiert insbe- sondere das Luxussegment. Ebenso expandiert der preisorientierte Großhandel, vor allem für Lebensmittel. Die Leerstände in der Pariser und Lyoner Innenstadt liegen deutlich unter dem Durchschnitt der europäischen Metropolen, wohingegen sie in Lille und Marseille darüber liegen. Paris verzeichnet seit 2024 eine steigende Ver- mietungsaktivität, vor allem durch unabhängige Einzelhändler sinken die Leerstände. Die Spitzenmieten stagnie- ren in den französischen Metropolen seit Mitte 2022 und liegen in Frankreich 16 % und in Paris rund 19 % unter dem Hochpunkt vor der Pandemie. Gute Lagen in den Einkaufsstraßen der Île-de-France (insbesondere im Zent- rum von Paris) profitieren vom Tourismus, hoher Passantenfrequenz und der kulturellen Attraktivität, weshalb sich dort 2026 das Mietniveau erholen dürfte. In sekundären Lagen ist das Aufwärtspotenzial weiterhin gering. Logistikimmobilien: Krisengewinner legt Verschnaufpause ein Der Einfluss struktureller Trends auf den Immobiliensektor zeigt sich in der rückläufigen Nachfrage nach Einzel- handelsflächen infolge des wachsenden Onlinehandels und nach Büroflächen aufgrund der zunehmenden Arbeit im Home-Office. Die dadurch gestiegenen Risiken veranlassten Investoren, Kapital in andere Segmente wie In- dustrie- und Logistikimmobilien umzuschichten. Dies wird auch durch das anhaltend hohe Investitionsvolumen belegt (Grafik S. 2). Solider Konsum stützt Einzelhandelsumsätze Leerstände in Paris & Lyon unterdurchschnittlich Einzelhandelsumsätze\*, Jan. 2015 = 100 % Leerstand im Einzelhandel in der Innenstadt, % der Einheiten \*exklusive Kfz und Motorräder, \*\*gleitender Quartalsdurchschnitt Quellen: LSEG, Helaba Research & Advisory \*letzter Quartalswert Quellen: PMA, Helaba Research & Advisory 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 2010 2013 2016 2019 2022 2025\* Marseille Durchschnitt europäischer Metropolen Lille Lyon Paris Im Fokus: Immobilien © Helaba | Research & Advisory | 17. März 2026 5 von 7 Im Zehnjahresvergleich zu Büro- und Einzelhandelsimmobilien entwickelten sich Logistikobjekte mit Abstand am besten. Die im Verhältnis zu den Mieten deutlich stärker gestiegenen Kapitalwerte ließen die Renditen sinken, was zugleich eine geringere Risikoeinschätzung der Investoren für das Segment widerspiegelt. Ein knappes Ange- bot begünstigte die Preissteigerungen zusätzlich. So legten die Spitzenmieten in den letzten zehn Jahren um ins- gesamt 46 % zu. Zum Jahresende befanden sie sich fast 6 % und die Immobilienwerte von Top-Objekten rund 5 % über dem Niveau des Vorjahres. Entwickler reagierten auf den Nachfrageüberhang mit einer Ausweitung der Projektpipeline. In jüngster Zeit füh- ren jedoch steigende Finanzierungs- und Baukosten sowie eine zunehmende, wenn auch noch moderate Leer- standsquote zu einer schwächeren Angebotsausweitung. Die strukturellen Nachfragefaktoren bleiben dennoch bestehen. Der Onlinehandel wird weiterwachsen und an- gesichts der hohen geopolitischen Unsicherheit haben Unternehmen einen Anreiz, ihre Lieferketten durch Re- und Nearshoring abzusichern. Andere Standortfaktoren wie Energie- und Lohnkosten sowie Steuern spielen jedoch bei der Investitionsentscheidung auch eine bedeutende Rolle. Vor dem Hintergrund erhöhter Abwärtsrisiken für das französische Wirtschaftswachstum ist eine moderate Nachfrageentwicklung sowie Preis- und Mietsteigerungen knapp über der Inflationsrate wahrscheinlicher als hohe Zuwächse wie in den Vorjahren. Am Wohnungsmarkt geht’s bergauf Der Zinsschock im Sommer 2022 hat eine Korrektur am französischen Wohnimmobilien- markt ausgelöst, die von niedrigerer Bautätigkeit und einem spürbaren Preisrückgang ge- prägt ist. Damit fand der seit 2016 anhaltende Aufschwung sein Ende. Im europäischen Vergleich zeigte Frankreich nur eine unterdurchschnittliche Preisentwicklung. Im zweiten Halbjahr 2025 bildeten die Preise ihren Tiefpunkt. Paris hebt sich durch ein weiterhin viel höheres Preisniveau vom Landesdurchschnitt ab. Die Hauptstadt fungiert als eigenständiger Markt mit starker internationaler Nachfrage, hoher Bevölkerungs- dichte und strukturell knappem Raumangebot. Die Île-de-France bildet die Metropolregion von Paris ab, in der suburbanes Wachstum, Pendlerströme und große Infrastrukturprojekte die Wohnraumnachfrage beeinflussen. Die landesweite Betrachtung spiegelt die Entwicklung in kleineren und mittleren Städten sowie im ländlichen Raum wider, wo die Preisniveaus niedriger sind. Seit dem Hochpunkt 2022 sind die Preise in Paris und Île-de-France um 10 % und landesweit um 5 % gesunken. Spitzenmieten nehmen weiter zu Leerstände und Vermietungsumsätze steigen Q1 2010 = 100 Leerstand, % des Bestands Tsd. qm, halbjährlich Quellen: PMA, Helaba Research & Advisory \* Mittelwert der Standorte: Lille, Lyon, Marseille, Paris Quellen: PMA, Helaba Research & Advisory 80 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 300 80 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 300 2010 2012 2015 2017 2020 2022 2025 Spitzenkapitalwert Spitzenmiete 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 2010 2012 2015 2017 2020 2022 2025 Vermietungsumsätze (r. S.) Leerstand\* (l. S.) Sarah Borsch sarah.borsch@helaba.de Im Fokus: Immobilien © Helaba | Research & Advisory | 17. März 2026 6 von 7 Der Mietmarkt bleibt von dieser Entwicklung unberührt. Insgesamt stiegen die Mieten seit 2010 circa 20 % in Paris und landesweit 15 %. Da höhere Mieten auch einen Nachfrageüberhang widerspiegeln, verstärken die ge- sunkenen Fertigstellungen den Aufwärtsdruck zusätzlich. Mit der Bevölkerungszahl wächst die Nachfrage nach Wohnraum. In den letzten zehn Jahren ist diese in der Île-de-France um knapp 4 % und landesweit um 3,5 % ge- stiegen, in Paris hingegen schrumpfte sie dagegen um etwa 6 %. Dieser Rückgang hängt unter anderem mit den sehr hohen Wohnkosten und dem Mangel an verfügbaren Mietwohnungen zusammen, was viele Haushalte in preisgünstigere Vororte drängt. Wegen seiner touristischen, kulturellen und wirtschaftlichen Strahlkraft bleibt Wohnraum aber in Paris gefragt, weshalb die Mieten auch künftig steigen sollten. Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum, gemessen am Verhältnis von Hauspreisen zum Einkommen, befindet sich in Frankreich aktuell auf dem Niveau Mitte der 2000er Jahre und damit deutlich unter dem Durchschnitt der letzten 20 Jahre. Die deutlich höheren Hypothekenzinsen machen in erster Linie den Eigentumserwerb für eigen- kapitalstarke Haushalte attraktiv. Während im ländlichen Raum aufgrund des ausreichenden Angebots stagnie- rende Preise wahrscheinlich sind, sollten die Anstiege in Paris überdurchschnittlich ausfallen. Gründe für die bessere Entwicklung in der Hauptstadt sind das ge- sunkene Preisniveau und die guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für Mieterhöhungen. Der Einbruch der Wohnungsbautätigkeit wirkt eben- falls preisstützend. Gestiegene Finanzierungskosten und Baupreise haben die Projektpipeline erheblich ausgedünnt. Der Anstieg von Baugenehmigungen und -beginnen 2025 deutet jedoch auf ein Ende der Bau- rezession. Vor diesem Hintergrund sieht EURO- CONSTRUCT, ein Netzwerk europäischer Wirtschafts- forschungsinstitute, den Tiefpunkt der Wohnungsfer- tigstellungen 2025 mit rund 279.000 Einheiten und bis 2028 einen deutlichen Anstieg auf fast 314.000 Wohnungen. Bautätigkeit erholt sich Wohngebäude, saisonbereinigt, gleitender Quartalsdurschnitt Quellen: Insee, Helaba Research & Advisory 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 2010 2012 2015 2017 2020 2022 2025 Beginne Genehmigungen Wohnimmobilienpreise stabilisieren sich Die Mieten steigen immer weiter Wohnimmobilienpreise, Q1 2010 = 100 Durchschnittsmieten je Quartal, Q1 2010 = 100 Quellen: Insee, Helaba Research & Advisory Quellen: Insee, Helaba Research & Advisory 100 120 140 160 180 100 120 140 160 180 2010 2013 2016 2019 2022 2025 Paris Île-de-France Frankreich 100 105 110 115 120 100 105 110 115 120 2010 2012 2015 2017 2020 2022 2025 Paris Frankreich Im Fokus: Immobilien © Helaba | Research & Advisory | 17. März 2026 7 von 7 Herausgeber und Redaktion Helaba Research & Advisory Redaktion: Dr. Stefan Mitropoulos Verantwortlich: Dr. Gertrud Rosa Traud Chefvolkswirtin/ Head of Research & Advisory Neue Mainzer Str. 52-58 60311 Frankfurt am Main T +49 69 / 91 32 - 20 Internet: www.helaba.com Disclaimer Die Publikation ist mit größter Sorgfalt be- arbeitet worden. Sie enthält jedoch lediglich unverbindliche Analysen und Prognosen zu den gegenwärtigen und zukünftigen Markt- verhältnissen. Die Angaben beruhen auf Quellen, die wir für zuverlässig halten, für deren Richtigkeit, Vollständigkeit oder Ak- tualität wir aber keine Gewähr übernehmen können. Sämtliche in dieser Publikation ge- troffenen Angaben dienen der Information. Sie dürfen nicht als Angebot oder Empfeh- lung für Anlageentscheidungen verstanden werden. Hier können Sie sich für unsere Newsletter anmelden: https://news.helaba.de/research/

Französisches Wirtschaftswachstum hilft Immobilienmärkten sich zu erholen. Robuste Mietrendite stabilisiert die Performance von Gewerbeimmobilien. Wohnungsbau nimmt deutlich an Fahrt auf.