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title: "Im Fokus Immobilien: Wohnraum in Deutschland bleibt knapp und teuer "
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language: de
updated: 2026-10-09
keywords: Immobilien
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# Im Fokus Immobilien: Wohnraum in Deutschland bleibt knapp und teuer 

© Helaba | Research | 23. Juli 2026 1 von 7 Im Fokus: Immobilien 23. Juli 2026 Helaba Research Wohnraum in Deutschland bleibt knapp und teuer Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland steigen seit knapp zwei Jahren wieder und nähern sich den Höchstständen von 2022 an. Die Kombination aus hoher Nachfrage und knappen Angebot dürfte Mieten und Kaufpreise weiter zulegen lassen. Gleichzeitig begrenzen das erhöhte Zinsniveau und die nur langsam zuneh- mende Kaufkraft die Erschwinglichkeit von Wohneigentum. Eine Rückkehr zu den hohen Preissteigerungen der Niedrigzinsphase erscheint daher unwahrscheinlich. Die Wohnungsknappheit ist eine zentrale soziale Herausforderung in Deutschland. In vielen Regionen treffen Bevölkerungswachstum und ein unzureichendes Wohnungsangebot aufei- nander. Konsequenzen sind steigende Wohnkosten und eine eingeschränkte Mobilität der Haushalte. Trotz positiver Impulse wie dem „Bauturbo“ oder dem Gebäudetyp E bleiben hohe Baukosten und eine geringe Erschwinglichkeit die größten Hürden. Vor allem in den Metropol- regionen dürfte Wohnraum in den kommenden Jahren knapp bleiben. Demografie entlastet den Wohnungsmarkt kaum Ende 2025 lebten rund 83,5 Milli- onen Menschen in Deutschland und damit 1,3 Millio- nen mehr als zehn Jahre zuvor. Statt durch eine hohe Geburtenrate wurde dieses Wachstum durch Zuwan- derung getragen und konzentrierte sich, wie die Bin- nenwanderung, vor allem auf wirtschaftsstarke Bal- lungsräume. In den sieben größten deutschen Städ- ten lag die Quote leerstehender Wohnungen 2022 bei lediglich 2,6 % (Deutschland: 4,3 %). Bei diesem nied- rigen Niveau werden die Wohnungen fast immer be- wohnt, unabhängig von Lage, Zustand, Ausstattung oder Preis. Auch Umzüge sind schwer möglich. Durch den seit 2022 rückläufigen Neubau dürfte sich das Angebot in einigen Regionen weiter verknappt haben. Demografie entlastet den Wohnungsmarkt kaum ........................................................................ 1 Abwärtstrend im Wohnungsbau hält an ....................................................................................... 2 Erschwinglichkeit von Wohneigentum verbessert sich vorerst nicht weiter ............................... 3 Bestandsimmobilien preisen Sanierungsbedarf ein .................................................................... 5 Kreditvergabe nimmt nach Verschnaufpause weiter zu ............................................................... 5 Hauspreise steigen moderat ........................................................................................................ 6 Paul Richter Senior Economist T 069/91 32-79 58 paul.richter@helaba.de Migration treibt Bevölkerungsentwicklung Millionen Personen \*basierend auf der deutschen Bevölkerungsvorausberechnung Quellen: Statistisches Bundesamt, Helaba Research 72 74 76 78 80 82 84 86 72 74 76 78 80 82 84 86 2000 2010 2020 2030 2040 2050 Bevölkerung Bevölkerungsminimum\* Bevölkerungsmaximum\* Moderate Entwicklung\* © Helaba | Research | 23. Juli 2026 2 von 7 Im Fokus: Immobilien Auch langfristig hängt die deutsche Bevölkerungsentwicklung stark von der Zuwanderung ab. Im moderaten Szenario der Bevölkerungsvorausberechnungen des Statistischen Bundesamtes sinkt die Einwohnerzahl in den kommenden zehn Jahren um rund 1,4 Millionen Personen und innerhalb von zwanzig Jahren um etwa 3 Millionen. Angesichts der niedrigen Leerstände dürfte die rückläufige Bevölkerung den gesamtdeutschen Wohnungsmarkt aber nur begrenzt entlasten. Ausgeprägte Rückgänge drohen insbesondere in ländlichen Regionen mit schwachen Arbeitsmärkten, während Großstädte und ihre Ballungsräume weiter wachsen dürften. Die Sorge, dass ein „Silver Tsunami“ ab 2040 zu einem rasch wachsenden Überangebot an Wohnungen führen könnte, weil die Babyboomer-Generation verstärkt Immobilien verkauft, scheint ebenfalls überzogen. Vielmehr werden mehr Objekte schrittweise auf den Markt kommen. Zudem verbleiben viele ältere Menschen möglichst lange in den eigenen vier Wänden. So leben laut Statistischem Bundesamt 37 % der 75- bis 85-Jährigen und 56 % der über 85-jährigen allein in einer Wohnung und nicht in Alten- oder Pflegeheimen. In der Regel bewohnen ältere Bürger auch größere Wohnungen. Besonders häufig wohnen Menschen in Großstädten allein und die Tendenz steigt. Im Jahr 2025 lebten rund 17,3 Millionen Menschen in Single- haushalten, was mehr als einem Fünftel der deutschen Bevölkerung entspricht. Vor diesem Hintergrund wer- den insbesondere Wohnungen für Ein- und Zwei-Per- sonen-Haushalte in Ballungsräumen nachgefragt. Zukünftig könnte ein größeres Angebot altersgerech- ter Wohnungen dazu beitragen, dass sich Senioren- haushalte häufiger verkleinern und dadurch größere Wohnungen für Familien freigeben. Dies könnte helfen bestehende Ungleichgewichte am Wohnungsmarkt allmählich abzubauen. Auch technologische Entwicklungen beeinflussen die Wohnraumnachfrage. Das populäre Arbeiten aus dem Homeoffice erhöht die Attraktivität peripherer Standorte und steigert zugleich den Flächenbedarf vieler Haus- halte. Langfristig könnten Innovationen wie das autonome Fahren die Wohnstandortwahl zusätzlich verändern. Abwärtstrend im Wohnungsbau hält an Nach Einschätzung unterschiedlicher Institute dürfte sich der Wohnungsbaubedarf zwischen 300.000 und 400.000 Wohneinheiten im Jahr bewegen. Diesem standen 2025 lediglich 206.800 fertiggestellte Wohnungen gegenüber – rund 18 % weniger als im Vorjahr. Damit sanken die Fertigstellungen das dritte Jahr in Folge und befinden sich auf den niedrigsten Stand seit 2012. Ein Ende des Negativtrends ist auch für das laufende Jahr nicht zu erwarten. Zwar nehmen die Baugenehmi- gungen seit Mitte 2024 wieder zu und lagen zwischen Januar und Mai rund 15 % über dem Vorjahreszeitraum. Jedoch sind die hohen Anstiege auch durch das niedrige Ausgangsniveau bedingt. Aufgrund der inzwischen auf durchschnittlich mehr als zwei Jahre angewachsenen Zeitspanne zwischen Genehmigung und Fertigstellung dürfte sich dieser Zuwachs aber erst ab 2027 in einer höheren Zahl fertiggestellter Wohnungen niederschlagen. Zuvor könnte das Fertigstellungsergebnis 2026 auf 200.000 Einheiten fallen (siehe S. 3). Impulse werden vor allem vom Mehrfamilienhausbau ausgehen, bei dem Förderprogramme und Skaleneffekte günstigeres Bauen ermöglichen. Einfamilienhäuser bleiben hingegen für viele Haushalte kaum finanzierbar. Da in den nächsten Jahren voraussichtlich weiter unterhalb des Bedarfs gebaut wird, bleibt das Angebot knapp und ermöglicht weitere Preis- und Mietsteigerungen. Viele kleine Haushalte, viele große Wohnungen Millionen Quellen: Statistisches Bundesamt, Helaba Research 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 1 2 3 4 5 und mehr Haushaltsgröße in Personen Anzahl der Wohnräume © Helaba | Research | 23. Juli 2026 3 von 7 Im Fokus: Immobilien Die Bundesregierung verfolgt das Ziel, mehr Wohnraum zu schaffen und Baukosten zu senken. Maßnahmen wie der „Bauturbo“ und Programme im sozialen Wohnungsbau sollen dazu beitragen, die Bautätigkeit auszuwei- ten. Die Förderung des weniger energieeffizienten EH-55-Standards soll dazu dienen, den großen Bauüberhang – die seit Jahren immer größer werdende Lücke zwischen genehmigten und fertiggestellten Wohnungen – zu akti- vieren. Viele der beschlossenen Maßnahmen gehen in die richtige Richtung, wirken jedoch erst mit Verzöge- rung. Gleichzeitig bleiben die Rahmenbedingungen heraus- fordernd. Energieintensive Baumaterialien reagieren empfindlich auf steigende Energiepreise, zusätzlich erhöht das knappe Angebot von Fachkräften die Ar- beitskosten. So lagen die Baupreise für Wohnge- bäude im Mai 2026 rund 5 % über dem Vorjahr und stiegen fast doppelt so stark wie die Verbraucher- preise (Mai: 2,6 % gg. Vj.). Vor dem Hintergrund der hohen Kosten steht die Bauwirtschaft vor der Auf- gabe, ihre Produktivität, die sich auf dem Niveau der 90er-Jahre befindet, durch Digitalisierung, industri- elle Fertigung und Automatisierung nachhaltig zu steigern. Erschwinglichkeit von Wohneigentum verbessert sich vorerst nicht weiter Die günstigen Finanzierungsbedingungen während der Niedrigzinsphase überdeckten lange Zeit die Probleme durch hohe Baukosten. Der deutliche Zinsanstieg seit Mitte 2022 verteuerte jedoch auch die Hypothekenzin- sen spürbar. Auch wenn die EZB ihre Leitzinsen zwischenzeitlich reduziert hat, sind die langfristigen Kapital- marktzinsen nicht gesunken. Stattdessen ist in Folge des Iran-Kriegs die Inflation wieder gestiegen, auf welche die europäischen Währungshüter mit einer Erhöhung der Leitzinsen im Juni reagiert haben. Die Kapitalmärkte prei- sen die schwierige Lage ebenfalls ein und verlangen seit Kriegsbeginn zusätzliche Risikoaufschläge. Auch die zunehmende Staatsverschuldung in Deutschland und dem Rest der Welt trägt zu einem erhöhten Renditeniveau bei. Deshalb sollten auch im Falle einer nachhaltigen Lösung des Konflikts die langfristigen Kapi- talmarktzinsen nicht substanziell sinken. So dürfte sich die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe bis Ende 2027 um die 3 % bewegen und Hypothekenzinsen mit vergleichbarer Laufzeit etwa 50 bis 100 Basispunkte darüber. Tiefstand der Wohnungsbautätigkeit erst 2026 Baugenehmigungen steigen, aber bleiben niedrig Zahl der Wohnungsfertigstellungen in Deutschland\*, Tausend Baugenehmigungen, gleitender Quartalsdurchschnitt \* vor 1993 Westdeutschland Quellen: Statistisches Bundesamt, Helaba Research Quellen: LSEG, Helaba Research 0 100 200 300 400 500 600 700 0 100 200 300 400 500 600 700 80 83 86 89 92 95 98 01 04 07 10 13 16 19 22 25 Prognose Baukosten steigen stärker als Verbraucherpreise % gg. Vj. Quellen: LSEG, Helaba Research © Helaba | Research | 23. Juli 2026 4 von 7 Im Fokus: Immobilien Parallel dazu treiben höhere Ölpreise die Inflation und belasten die Kaufkraft der Haushalte. Bei einem erwar- teten Nominallohnwachstum von rund 3 % und einer jahresdurchschnittlichen Inflationsrate von 2,7 % ergeben sich 2026 nur geringe reale Einkommenszuwächse. Durch die im Jahresverlauf vermutlich wieder abebbende Infla- tion und weiter steigende Löhne dürfte sich die Kaufkraft jedoch 2027 wieder etwas verbessern. Die Kombination aus relativ stabilen Finanzierungsbedingungen, nur leicht steigender Einkommen und zunehmenden Hauspreisen spricht dafür, dass sich die Erschwinglichkeit von Wohneigentum dieses und nächstes Jahr nicht wesentlich verändert. Es bleibt weiterhin eine attraktive Alternative zur Miete zu wohnen, statt Eigentum zu erwerben. So sind in Deutschland die Kaufpreise für Eigenheime laut den Immobilienpreisindizes des vdp in den letzten zehn Jahren mit 56 % etwas stärker gestiegen als die Neuvertragsmieten mit 49 %. Da Bestandsmieten weniger stark erhöht werden, verfügen viele Haushalte über günstige Mietverträge, deren Niveau unter den am Markt erzielbaren Ver- gleichsmieten liegt und einen Wohnungswechsel aus finanzieller Sicht unattraktiv macht. Die Preise für Mehrfamilienhäuser dürften aufgrund der anhaltend positiven Mietentwicklung künftig etwas dy- namischer zulegen als Wohneigentumspreise. Doch schon heute senkt der starke Mieterschutz die Investitions- anreize in Bestandsimmobilien, da viele Kosten nur bedingt auf die Mieter umgelegt werden können. Um die Kli- maneutralität im Gebäudesektor zu erreichen, sind zudem „grüne“ Investitionen in den gesamten Wohnungsbe- stand erforderlich. Denn rund 70 % der CO2-Emissionen im Bereich Wohnen entfallen allein auf die Beheizung. Preisentwicklung in Städten zuletzt dynamischer Mietanstiege setzen sich fort vdp Immobilienpreisindex, Q1 2010 = 100 vdp Immobilienpreisindex, Q1 2010 = 100 Quellen: vdp, Helaba Research Quellen: vdp, Helaba Research 80 100 120 140 160 180 200 220 240 260 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 80 100 120 140 160 180 200 220 240 260 insgesamt Top-7 Städte\* 80 100 120 140 160 180 200 220 240 260 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 80 100 120 140 160 180 200 220 240 260 Mehrfamilienhäuser Neuvertragsmieten Finanzierungskosten bleiben auch künftig erhöht Erschwinglichkeit verbessert sich nicht weiter Zinsen Deutschland, % Index, 2010 = 100 \*Wohnungshypotheken 5-10 Jahre Quellen: LSEG, Helaba Research \*Berechnungen der Deutschen Bundesbank Quellen: Deutsche Bundesbank, Helaba Research 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 2003 2005 2008 2010 2013 2015 2018 2020 2023 2025 Kaufpreis/Einkommen\* Annuität/Einkommen\* teurer günstiger © Helaba | Research | 23. Juli 2026 5 von 7 Im Fokus: Immobilien Bestandsimmobilien preisen Sanierungsbedarf ein Der hohe Modernisierungs- und Sanierungsbedarf wird bereits eingepreist. Während Neubauimmobilien preis- lich weitgehend stabil geblieben sind, liegen viele Bestandsobjekte weiterhin unter ihren bisherigen Höchststän- den von 2022. Da rund zwei Drittel des deutschen Wohnungsbestands vor 1980 errichtet wurde und rund drei Viertel der Gebäude weiterhin mit Öl und Gas beheizt werden, ist der Investitionsbedarf hoch. Alte und energe- tisch weniger effiziente Gebäude weisen daher häufig höhere Preisabschläge auf. Ein Großteil der künftigen Bauaktivität wird im Be- stand stattfinden. Durch die Reform des Heizungsge- setzes reduziert sich auf diesem der regulatorische Druck. Im Mittelpunkt steht die Streichung der unbe- liebten Vorgabe, wonach neue Heizungen zu mindes- tens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben wer- den müssen. Stattdessen setzen die Koalitionäre auf mehr Freiheit bei der Heizungswahl und einen zuneh- menden Anteil CO2-neutraler Brennstoffe, die ab Ja- nuar 2028 durch die Energieversorger bereitgestellt werden sollen. Klimafreundliche Heizungen werden weiter gefördert, jedoch erhalten viele Haushalte ab diesem Sommer einen geringeren Zuschuss. Positiv zu bewerten ist, dass Immobilieneigentümer wieder frei über die Heizungstechnologie entscheiden und somit die für ihre Lebensumstände und Immobilien passende Lösung wählen können. Weniger wahrscheinlich ist, dass künftig die Klimaziele im Gebäudesektor erreicht werden. Laut Projektionen des Umweltbundesamt verfehlt dieser bereits jetzt die kumulierten Jahresemissionsmengen zwischen 2021 und 2030. Vermutlich werden fortan wieder mehr Öl- und Gasheizungen im Bestand verbaut, die trotz technologischer Fortschritte mehr CO2 ausstoßen als elektrische Wärmepumpen. Doch für Hauseigentümer gilt bei ihrer Heizungswahl neben den Anschaffungs- auch die Betriebskosten über viele Jahre einzukalkulieren. Öl und Gas sind durch die Kriege in der Ukraine und dem Iran zwischenzeitlich deutlich teurer geworden und Nutzer einer fossilen Heizung mit stark schwankungsanfälligen Marktpreisen konfron- tiert. Strompreise sind im Gegensatz weniger volatil. Neben steigenden Netzentgelten sollten die Preise von fossi- len Brennstoffen durch das 2028 eingeführte Emissionshandelssystem EU-ETS 2 künftig stärker zunehmen. Zwar ist der Anteil CO2-neutraler Brennstoffe davon ausgenommen, jedoch bleibt deren Preisentwicklung ebenso unsi- cher, da sie derzeit knapp sind und auch von dem Verkehrssektor und der Industrie nachgefragt werden. Im Neubau hat sich die Wärmepumpe trotz höherer Investitionskosten durch ihre hohe Energieeffizienz und starke Förderung inzwischen etabliert. Im Jahr 2025 wurden rund 74 % der neu errichteten Wohnungen mit Wär- mepumpen ausgestattet, zehn Jahre zuvor waren es nur 32 %. Im gleichen Zeitraum sank der Anteil von Erdgas- heizungen von 53 % auf weniger als 11 %. Kreditvergabe nimmt nach Verschnaufpause weiter zu Durch den kräftigen Zinsanstieg 2022 hat sich die Vergabe von Wohnungsbaukrediten deutlich verlangsamt und erst Mitte 2024 wieder an Dynamik gewonnen. Der jüngste Zinsanstieg in Folge des Iran-Kriegs schadet dem Neu- geschäft, jedoch ist er im Vergleich zu 2022 moderat. Damals verdreifachten sich die Hypothekenzinsen mit fünf- bis zehnjähriger Zinsbindung von rund 1,1 % zum Jahresbeginn auf knapp 3,4 % im Dezember. Im Zuge des Iran- Konflikts erhöhten sie sich hingegen lediglich von 3,2 % im Januar auf etwa 3,7 % im Mai (siehe S. 4). Sanierungsbedarf wird im Bestand eingepreist Immobilienpreisindex, Q1 2010 = 100 Quellen: Statistisches Bundesamt, Helaba Research 80 100 120 140 160 180 200 220 80 100 120 140 160 180 200 220 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 Neubau Bestand © Helaba | Research | 23. Juli 2026 6 von 7 Im Fokus: Immobilien Wer heute zum Ende einer 10-jährigen Laufzeit seine Wohnungshypothek refinanzieren muss, zahlt unge- fähr zwei bis drei Prozentpunkte höhere Zinsen. Die überwiegende Mehrheit der Wohneigentumser- werber hat sich jedoch in den letzten Jahren die güns- tige Finanzierung über besonders lange Kreditlaufzei- ten gesichert, und das bei recht hohen Tilgungsraten. Dies lässt erwarten, dass es in den meisten Fällen bei der Refinanzierung nicht zu Problemen kommen wird. Die Quote notleidender Wohnimmobilienkredite in Deutschland liegt laut European Banking Authority im ersten Quartal 2026 bei 1 %, einem Niveau, das die Bundesbank als niedrig einschätzt. Zusätzlich sind in den letzten zehn Jahren die Nominallöhne um 32 % gestiegen, was die Belastung durch die Zinszahlungen begrenzt. Angesichts steigender Immobilienpreise und einer anhaltend hoher Wohnraumnachfrage dürfte die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten weiter zunehmen. Die jüngsten Finanzierungszahlen stützen diese Einschätzung. So lagen die Darlehenszusagen für Wohnimmobilien bei den Mitgliedsinstituten des vdp im ersten Quartal 2026 mit 25 Mrd. Euro 57 % über dem Tiefpunkt im Sommer 2023. Dass hier noch viel Luft nach oben ist, zeigt der Ver- gleich mit dem ersten Quartal 2022, als die Hauspreise noch kräftig gestiegen waren (33 Mrd. Euro). Hauspreise steigen moderat Auch wenn sich durch den Iran-Krieg die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen eingetrübt haben, ist am deut- schen Wohnimmobilienmarkt mit weiteren Preissteigerungen zu rechnen, denn das Wohnraumangebot bleibt vielerorts knapp und die Nachfrage unverändert hoch. Eine Rückkehr zu den hohen Veränderungsraten während der Nullzinsphase ist jedoch nicht zu erwarten. Ne- ben den höheren Finanzierungskosten bremsen die jüngsten Kaufkraftverluste und schwache wirtschaftliche Aus- gangslage in Deutschland die Preisentwicklung. Insgesamt erscheinen Preisan- stiege von rund 3 % dieses und nächstes Jahr realistisch. Damit würden Wohnimmobilien etwas stärker zulegen als die Verbrau- cherpreise. Besonders in den wirtschaftsstarken Ballungsräu- men dürften Mieten und Kauf- preise weiterhin dynamischer zulegen als im bundesweiten Durchschnitt. Kreditvergabe für Wohnungsbau nimmt wieder zu Darlehenszusagen, Mrd. Euro Quellen: vdp, Helaba Research 0 5 10 15 20 25 30 35 2021 2022 2023 2024 2025 2026 0 5 10 15 20 25 30 35 Gewerbeimmobilien Wohnimmobilien Erholung, aber kein neuer Boom vdp Immobilienpreisindex Wohneigentum, % gg. Vj.\* \*jeweils Mittelwert aus vier Quartalen Quellen: vdp, Helaba Research -5 -3 -1 1 3 5 7 9 11 -5 -3 -1 1 3 5 7 9 11 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 Durchschnitt 2004-2025: 3,4 % Prognose 2026 & 2027: 3,0 % © Helaba | Research | 23. Juli 2026 7 von 7 Im Fokus: Immobilien Herausgeber und Redaktion Helaba Research Redaktion: Dr. Stephan Brand Verantwortlich: Dr. Gertrud Rosa Traud Chefvolkswirtin/ Head of Research Neue Mainzer Str. 52-58 60311 Frankfurt am Main T +49 69 / 91 32 – 20 24 E-Mail: research@helaba.de Internet: www.helaba.com Disclaimer Die Publikation ist mit größter Sorgfalt be- arbeitet worden. Sie enthält jedoch lediglich unverbindliche Analysen und Prognosen zu den gegenwärtigen und zukünftigen Markt- verhältnissen. Die Angaben beruhen auf Quellen, die wir für zuverlässig halten, für deren Richtigkeit, Vollständigkeit oder Ak- tualität wir aber keine Gewähr übernehmen können. 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Knappes Angebot und große Nachfrage sprechen für weitere Preissteigerungen am deutschen Wohnungsmarkt. Erschwinglichkeit von Wohneigentum verbessert sich 2026 nicht weiter. Herausforderung Klimaschutz: Energieeffizienz wird eingepreist.