Ein Hoch auf die Stadt

ONE ist eines der interes­santesten Projekte im Europa­viertel. Entworfen hat den gemischt genutzten Büro- und Hotel­turm das Frankfurter Architektur­büro Meurer General­planer. Er ist Teil eines Hoch­haus­clusters an der Messe und bildet mit zwei bestehenden Büro­hoch­häusern ein städte­bauliches Ensemble. „Anders als alle anderen Hoch­häuser in der Stadt vereint der Tower nicht nur mehrere Nutzungen unter einem Dach, sondern verzahnt sie auch miteinander“, sagt Markus Diekow, Leiter der Unter­nehmens­kommuni­kation bei der CA Immo. Mit dieser Misch­nutzung greift der ONE einen Trend auf dem Büro­immo­bilien­markt auf: Dominierten früher reine Büro­hoch­häuser als repräsen­tative Unter­nehmens­zentralen, entstehen heute immer öfter soge­nannte Mixed-Use Buildings, die verschiedene Nutzungen – Büros, Hotels, Wohnungen oder Einzelhandel – kombinieren. Für Immo­bilien­ent­wickler bietet die gemischte Nutzung unter anderem den Vorteil, dass mehrere Ziel­gruppen ange­sprochen werden und sich der Kreis der Miet­interes­senten erweitert. 

Die Helaba finan­ziert den Bau des 49-geschossigen Landmark-Hochhauses als Sole Underwriter und anschließender Konsortial­führer eines Banken­konsor­tiums. „Dieses Verfahren er­möglicht eine schnelle Finan­zierung“, erklärt Amra Saric, Spezialistin für das Syn­dizierungs­geschäft bei der Helaba.

Und der ONE bietet einen weiteren Vorteil: eine ausgesprochen große Flächen­flexibilität. CA Immo legt prinzipiell großen Wert auf flexibel nutzbare Miet­flächen sowie auf ein breites Angebot an informellen Treff- und Kommuni­kations­orten. Alle Etagen lassen sich in vier unabhängige Miet­ab­schnitte von jeweils rund 400 Quadrat­metern aufteilen. Das 1,20-Meter-Fassaden- und -Ausbau­raster ermöglicht nahezu jede Büro­variante: von Einzel-, Doppel-, Gruppen- oder Kombi­büros bis hin zum Open Space. Zudem können Büro­mieter, Hotel­gäste und Externe Flächen in einem mehr­stöckigen Coworking-Bereich temporär anmieten.

„Immer mehr Mieterinnen und Mieter wünschen sich ein Höchstmaß an Flexibilität. Wer weiß schon, wie er in zehn bis 15 Jahren arbeitet?!“, sagt Immo­bilien­experte Matthias Winkelhardt. In den Neubau sollen Banken, Finanz­dienst­leister, Unter­nehmens­beratungen und Kanzleien einziehen sowie Unter­nehmen aus der Digital­branche. „Auch in der eher konser­vativen Finanzbranche werden immer mehr inno­vative und offene Büro­konzepte umge­setzt“, ergänzt Markus Diekow: „Die Unter­nehmen haben erkannt, dass ihre Ange­stellten in einem kommunikativen Arbeits­umfeld produktiver sind. Und sie wollen attraktiv sein für gut ausge­bildete Nach­wuchs­kräfte. Wie und wo man arbeitet, ist heute ein entscheidender Faktor im Wettbe­werb um das beste Personal.“ 

Auch in puncto digitale Infra­struktur ist der ONE am Puls der Zeit: Als erstes Hochhaus in Deutschland erhielt er 2018 eine WiredScore-Zertifi­zierung in Platin. „Die Zukunft vieler Unter­nehmen hängt heute von der An­bindung ans Internet ab. Immer mehr Firmen legen Daten in die Cloud. Wenn die Internet-Verbindung nicht steht, haben sie ein echtes Problem“, weiß Markus Diekow. Der ONE gewähr­leistet daher ein unter­brechungs­freies Netz, hervor­ragenden Empfang für Fest­netz und Mobil­telefon, flächen­decken­des und sicheres WLAN sowie flexibel nach­rüstbare Leitungen. Das ist nicht selbst­verständlich: In den von der Finanz­wirtschaft bevorzugten zentralen Lagen Frankfurts punktet nur etwa die Hälfte der leer­stehen­den Büro­räume mit einer modernen Aus­stat­tung, ergab der Immo­bilien­report der Helaba vom September 2018. 

Generell gibt es in Frankfurt zwar immer noch genügend freie Büro­flächen. Doch der Leer­stand hat sich in den vergangenen zehn Jahren annähernd halbiert. Zudem mangelt es an modernen Angebote in zentralen Lagen: „Gute Flächen sind rar“, weiß Matthias Winkelhardt. Möglichen Engpässen am Frankfurter Büromarkt will die CA Immo mit neuen Projekt­ent­wicklungen vorbeugen. „Wir setzen auf Durch­mischung und attraktive, öffentlich nutzbare Ge­mein­schafts­flächen“, sagt Markus Diekow: „Weniger Mono­funk­tionali­tät, mehr Urbanität und Leben.“

Frankfurt und seine Hochhäuser – das ist eine Geschichte mit Höhen und Tiefen. Ihr einstiges Negativ­image haben die Türme längst abgelegt: Heute gilt die Skyline als Identi­fikations­objekt.

Nachdem Bonn 1949 das Rennen um den Re­gierungs­sitz gewonnen hatte, bekam Frankfurt als Ausgleich den Sitz der Deutschen Bundes­bank zuge­sprochen. Im Laufe der nächsten Jahr­zehnte siedelten sich mehr als 550 in- und aus­ländische Banken und Ver­sicherungen sowie rund 2000 weitere Finanz­dienstleister in Frankfurt an. Die Main­metro­pole wurde zum wichtigsten Banken­zentrum der Bundes­republik. Viele Finanz­institute unterstrichen ihre Be­deutung mit repräsen­tativen Hoch­haus­bauten. So entstand ab den 1970er-Jahren das Banken­viertel im Zentrum. Zahlreiche Alt­bauten mussten den Türmen weichen, in der Folge kam es zu Demos und Haus­be­setz­ungen. Die „Hochhaus­kisten“ brachten Frankfurt zeitweise den Negativ­ruf als „Bankfurt“ und „Krankfurt“ ein. 

Erst ab Ende der 1970er-Jahre besserte sich das Image der Hoch­häuser mit post­modernen Bauten wie dem Messe­turm (1991). Die Hoch­häuser fanden zuneh­mend Akzeptanz, die Skyline wurde zum Identi­fikations­objekt. Inzwischen haben sich die meisten Menschen in der Stadt mit den Hoch­haus­türmen versöhnt: Beim Wolken­kratzer-Festival besichtigen mehrere hundert­tausend Menschen die Bauten. 

Mehr als 30 über 100 Meter hohe Gebäude, darunter die zehn höchsten Hoch­häuser Deutschlands, bilden heute eine hierzu­lande einmalige Skyline. Doch „Main­hattan“ wächst weiter: Aktuell sind rund 20 Hoch­häuser in Bau oder Planung. Darunter ambi­tionierte Projekte wie der ONE, der Millenium Tower oder das Hochhaus-Quartett „Four Frankfurt“: vier spekta­kulär gefaltete Türme, die auf einem öffentlich begeh­baren Sockel fußen. Bis 2022 soll mit den Türmen ein neues Stadt­quartier entstehen und das Banken­viertel beleben.

Dr. Ralf Verwiebe, stell­vertre­tender Ab­teilungs­direktor Immo­bilien Südwest, und Amra Saric, Spezialistin für das Syn­dizierungs­geschäft, haben die Finan­zierung des Büro- und Hotel­turms ONE für die Helaba betreut. Im Interview erklären sie, warum die Zeit für gemischt genutzte Hoch­häuser mit Büro­flächen in Frankfurt gerade ideal ist.

Der ONE ist eines der großen Hochhaus­projekte in Frankfurt. Wie kam es zur Zusammen­arbeit mit dem Investor und Projekt­entwickler, der CA Immo?
Dr. Ralf Verwiebe: Die CA Immo hat verschiedene Banken für die Finan­zierung des ONE angefragt und uns schließlich den Zuschlag gegeben. Wir hatten an dem Projekt starkes Interesse: Das Grund­stück befindet sich in guter Lage im aufstre­benden Europa­viertel. Wir kannten die CA Immo, wussten, dass eine starke Bonität und heraus­ragendes Know-how vorhanden war, und wollten die nach­haltige Zusammen­arbeit fort­setzen.

Wie finan­ziert die Helaba den Bau des 49-geschossigen Hoch­hauses?
Amra Saric: Wir finan­zieren das Projekt als Sole Under­writer und anschließender Kon­sortial­führer eines Banken­konsor­tiums. Die Finan­zierung umfasst neben der Projekt- auch die anschließende Bestands­phase. Sole Under­writer bedeutet, dass wir als einzige Bank der CA Immo das benötigte Kredit­volumen garan­tieren und erst danach andere Kredit­geber einbeziehen. Dieses Verfahren ermöglicht eine schnelle Finan­zierung.
Verwiebe: Das Invest­ment umfasst einen drei­stelligen Millionen­betrag. Natürlich sind so große Kredit­summen immer ein gewisses Risiko, aber die Parameter des Kunden stimmten einfach. Die Eigen­kapital­quote war hoch, das Grund­stück bereits im Besitz der CA Immo. Zudem wurde der ideale Zeit­punkt abge­wartet, um das Projekt umzu­setzen.

Weshalb ist der Zeitpunkt gut?
Verwiebe: Der Büro­markt in Frankfurt wächst. Es gibt eine hohe Nachfrage nach neuen, modernen Büro­flächen mit Stan­dards, die Alt­bauten so nicht bieten können.
Saric: Hinzu kam, dass der Hotel­bereich des Hoch­hauses – immerhin ein Drittel der Miet­fläche – schon an eine inter­national erfolgreiche Hotel­kette verpachtet und damit vom Markt war. 

Ist jetzt also eine gute Zeit für solche Projekt­entwick­lungen?
Verwiebe: Absolut. Der Markt kennt seit Jahren nur eine Richtung: aufwärts. Wir haben eine hohe Nach­frage nach Büroflächen in Frankfurt, die Mieten steigen, insbe­sondere bei Neu­bauten. Zwar gibt es mit einer Leer­stands­rate von 9,8 Prozent noch genügend freie Büro­flächen, aber die Leer­stände gehen zurück: Vor gut zehn Jahren lagen sie noch bei 15 Prozent. Deshalb gehen wir von weiter steigenden Mieten aus, insbe­sondere bei Büro­neu­bauten. Zumal die leer­stehenden Flächen oft schon älter sind; entsprechend begehrt sind modern ausgestattete Räume. Natürlich sagen manche, irgend­wann ist an dem boomenden Markt der Höhe­punkt erreicht. Wir können aber noch keinen Knick erkennen.