---
title: "Wohnungsbau mit moderaterem Gang"
url: https://www.helaba.com/de/wohnungsbau-mit-moderaterem-gang
type: dd_research
language: de
updated: 2026-09-28
keywords: Branchen
---

# Wohnungsbau mit moderaterem Gang

Helaba Volkswirtschaft/Research BRANCHENFOKUS HELABA VOLKSWIRTSCHAFT/RESEARCH · 23. MAI 2019 · © H EL A B A 1 23. Mai 2019 Die Publikation ist mit größter Sorgfalt bearbeitet worden. Sie enthält jedoch lediglich unverbindliche Analysen und Prognosen zu den gegen- wärtigen und zukünftigen Marktverhältnissen. Die An- gaben beruhen auf Quellen, die wir für zuverlässig halten, für deren Richtigkeit, Voll- ständigkeit oder Aktualität wir aber keine Gewähr überneh- men können. Sämtliche in dieser Publikation getroffe- nen Angaben dienen der In- formation. Sie dürfen nicht als Angebot oder Empfeh- lung für Anlageentscheidun- gen verstanden werden. AUTOR Dr. Stefan Mütze Tel.: 0 69/91 32-38 50 research@helaba.de REDAKTION Dr. Stefan Mitropoulos HERAUSGEBER Dr. Gertrud R. Traud Chefvolkswirt/ Leitung Research Helaba Landesbank Hessen-Thüringen MAIN TOWER Neue Mainzer Str. 52-58 60311 Frankfurt am Main Telefon: 0 69/91 32-20 24 Telefax: 0 69/91 32-22 44 Wohnungsbau mit moderaterem Gang Die Wohnungsbauinvestitionen in Deutschland dürften 2019 mit 2 % schwächer zulegen als in den Vorjahren. Vom Neubau kommen weniger Impulse. Neben der hohen Kapazitätsauslastung der Baubranche bremst vor allem der Mangel an bebaubaren Grundstücken. Die wirtschaftli- chen Rahmenbedingungen für Bauherren bleiben allerdings günstig. Die Bauinvestitionen sind neben den privaten und öffentlichen Konsumausgaben auch 2019 und 2020 eine wichtige Stütze der deutschen Konjunktur. Bereits im zweiten Halbjahr 2018 waren sie unbeeindruckt von der Wachstumsschwäche in Deutschland. Impulse gehen von allen drei Bau- sparten aus: Der Wohnungsbau war seit 2010 am dynamischsten (vgl. Chart S. 2). Allerdings legte der öffentliche Bau in den beiden vergangenen Jahren stärker zu. Offensichtlich tragen die zahlrei- chen Maßnahmen der öffentlichen Gebietskörperschaften, ihre Investitionstätigkeit zu steigern, Früchte. 1 Bauinvestitionen legen weiter zu Quellen: Statistisches Bundesamt, Helaba Volkswirtschaft/Research p=Prognosen Wohnungsneubau verliert an Fahrt Die deutschen Wohnungsbaugenehmigungen sind nach Jahren mit zum Teil deutlichen Zuwäch- sen 2017 auf rund 348.000 gesunken. 2018 konnten sie sich zumindest auf diesem Niveau halten. Im ersten Quartal 2019 ergab sich ein Minus von 2,8 %. Diese Schwäche lässt sich nicht allein damit erklären, dass durch die verringerte Zuwanderung die Zahl der neu geplanten Wohnheime deutlich zurückgegangen ist. Auch das quantitativ wichtigste Segment Geschossbau weist trotz des hohen Bedarfs in Städten und deren Umgebung zurzeit kaum Dynamik auf. Der Ein- und Zwei- familienhausbau, der vor allem in ländlichen Regionen vorherrschend ist, stagniert bereits seit Jahren. Allerdings liegen die gesamten Genehmigungen noch deutlich über den Fertigstellungen, die deswegen 2019 mit schätzungsweise 300.000 das gleiche Niveau wie im Vorjahr erreichen sollten. Für diese gemessen am hohen Bedarf enttäuschende Entwicklung dürften mehrere Gründe aus- schlaggebend sein. Die deutschen Wohnimmobilienpreise haben in den letzten Jahren immer stärker zugelegt. 2018 betrug das Plus gemäß Verband Deutscher Pfandbriefbanken über 8 %. Die Einkommen der privaten Haushalte konnten mit Steigerungen von zuletzt gut 3 % damit nicht mithalten. Zudem kommt von den extrem günstigen Finanzierungskosten keine zusätzliche Entlas- 1 Vgl. Helaba Branchenfokus vom 8. April 2019 2017 2018 2019p 2020p in Mrd. € Anteil in % nominal Wohnungsbau 213,1 60,8 3,0 2,8 2,0 2,0 Nichtwohnungsbau 137,5 39,2 2,9 1,8 1,9 2,4 darunter: Staat 41,9 12,0 3,5 3,4 2,5 2,5 darunter: Wirtschaftsbau 95,6 27,3 2,7 1,1 1,7 2,3 Bauinvestitionen 350,6 100,0 2,9 2,4 2,0 2,2 2018 % gg. Vj BRANCHENFOKUS HELABA VOLKSWIRTSCHAFT/RESEARCH · 23. MAI 2019 · © H EL A B A 2 tung mehr. So liegen die Zinsen für Hypotheken beispielsweise mit einer Laufzeit zwischen 5 und 10 Jahren mit aktuell 1,6 % genau auf dem Niveau wie Anfang 2017. Wohnungsbau wächst stärker als BIP Wichtiger Geschossbau ohne Dynamik Index: Q1 2010 = 100, real Wohnungsbaugenehmigungen in Tausend, saisonbereinigt, geglättet Quellen: Macrobond, Helaba Volkswirtschaft/Research Quellen: Feri, Helaba Volkswirtschaft/Research 2019 wird sich hieran wenig ändern. Ein Ende der Steigerungen sowohl der Immobilienpreise als auch der Mieten ist bei anhaltend hoher Nachfrage und nur moderat steigendem Angebot nicht absehbar. Die verfügbaren Einkommen sollten nicht stärker als in den Vorjahren zulegen. Die Beschäftigung steigt, deren Zuwächse dürften allerdings niedriger ausfallen. Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum wird sich damit weiter verschlechtern. Einkommen können nicht mithalten Finanzierungskosten sinken nicht weiter % gg. Vj. Wohnungsbaukredite an private Haushalte, % \*Verband deutscher Pfandbriefbanken Quellen: Macrobond, Helaba Volkswirtschaft/Research Quellen: EZB, Helaba Volkswirtschaft/Research Engpässe beim Wohnungsbau beheben Die Wohnungsnachfrage bleibt hoch. Vor allem hat sich der Bedarf an Wohnraum in den letzten Jahren durch die starke Zuwanderung nach Deutschland erhöht. Nachdem allerdings die Bevölke- rungszahl 2015 noch um nahezu eine Million Menschen zunahm, hat sich der Zuwachs kontinuier- lich verringert. 2018 ist die deutsche Bevölkerung um schätzungsweise 220 Tausend auf rund 83 Millionen gestiegen. Hinzu kommt die ausgeprägte Binnenwanderung hin zu den prosperierenden Ballungsräumen. Zudem ist der Trend zu kleineren und damit mehr Haushalten ungebrochen. Der Anteil der Ein- und Zweipersonenhaushalte ist seit 1990 um 15 Prozentpunkte auf heute drei Vier- tel gestiegen. Sich wandelnde Lebensstile und die Alterung der Gesellschaft verändern die Wohn- ansprüche. Da jahrelang mit unter 200.000 Wohnungen in Deutschland viel zu wenig gebaut wor- den war, ist zudem ein hoher Nachholbedarf entstanden. Nach Schätzungen müssten über mehre- re Jahre jährlich etwa 400.000 Wohnungen erstellt werden. Zurzeit sieht es nicht danach aus, dass dieses Ziel erreicht wird. Die jüngsten Fördermaßnahmen wie das Baukindergeld, die noch nicht beschlossenen Sonderabschreibungen für den Mietwoh- nungsbau sowie die zusätzlichen Mittel für den sozialen Wohnungsbau treffen auf eine rekordhohe 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Ein- und Zweifamilienhausbau Geschossbau Baumaßnahmen Wohnheime 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 5 bis 10 Jahre 1 bis 5 Jahre Zuwanderung stimuliert Wohnungsbau BRANCHENFOKUS HELABA VOLKSWIRTSCHAFT/RESEARCH · 23. MAI 2019 · © H EL A B A 3 Auslastung in der Bauwirtschaft. Die Herstellungspreise im Wohnungsbau steigen aktuell um knapp 5 % gegenüber dem Vorjahr. Die Branche versucht zwar, ihre Kapazitäten durch den ver- stärkten Einsatz von Maschinen auszubauen. Die Beschäftigung steigt allerdings trotz der extrem günstigen konjunkturellen Lage im Bau nicht schneller als im Durchschnitt aller Branchen. Der verbreitete Fachkräftemangel dürfte eine zügigere Anpassung verhindern. Ein weiterer Engpass im Wohnungsbau ist die Verfügbarkeit von Bauland. Die von der Regierung eingesetzte Bauland- kommission soll bis zum Sommer 2019 Ergebnisse vorlegen, wie u.a. verstärkt öffentliche Liegen- schaften für den Wohnungsbau nutzbar gemacht werden können. Rekordauslastung im Wohnungsbau Beschäftigung im Bau steigt nur durchschnittlich % % gg. Vj. Erwerbstätige, Q1 2006 = 100 Quellen: Macrobond, Helaba Volkswirtschaft/Research Quellen: Macrobond, Helaba Volkswirtschaft/Research Es gibt nicht „die“ Lösung des Wohnungsproblems. Mehrere Maßnahmen sollten umgesetzt wer- den: So ist es wichtig, den Nahverkehr auszubauen, um das Wohnen in stadtnahen Kommunen zu erleichtern. Die ländlichen Regionen sollten zudem durch ein flächendeckend schnelles Internet attraktiver gemacht werden. Daneben müssen Baugesetze vereinfacht, die Bauordnungen der Länder angeglichen und die Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer reduziert werden. Die von einigen geführte Diskussion über die Enteignung von Wohnungsgesellschaften ist hingegen nicht zielführend. Enorme Kosten für die notwendigen Entschädigungen würden die Verschuldung der Gebietskörperschaften erhöhen, ohne dass Wohnungen gebaut würden. Der Spielraum für mehr sozialen Wohnungsbau fiele dann geringer aus. Zuwanderung deutlich schwächer, aber positiv Bauleistungen am Bestand dominieren Mio.\* Bauvolumen im Wohnungsbau in jeweiligen Preisen, Mrd. € \* ab 2017 teilweise Schätzungen Quellen: Statistisches Bundesamt, Helaba Volkswirtschaft/Research Quellen: DIW, Helaba Volkswirtschaft/Research Erfreuliche Perspektiven für den Bestandsbau Der deutsche Baubestand ist gealtert. Von den aktuell rund 42 Millionen Wohnungen dürften etwa 70 % älter als 40 Jahre sein. In vielen dieser Gebäude ist eine Sanierung, insbesondere im ener- getischen Bereich, erforderlich. Dabei dürften in nicht wenigen Fällen sogar der Abriss und der Neubau die günstigere Variante sein. Insofern stimuliert der alternde Gebäudebestand neben dem Ausbau auch den Neubau. Weitere Impulse gehen vom steigenden Bedarf an alters- und behin- -400 -200 0 200 400 600 800 1.000 1.200 -400 -200 0 200 400 600 800 1.000 1.200 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13 15 17 19 Wanderungssaldo Geburtendefizit Bevölkerungs- veränderung 0 40 80 120 160 200 240 0 40 80 120 160 200 240 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 Wohnungsbauvolumen insgesamt Bauleistungen an bestehenden Gebäuden Neubauvolumen Nur ein Bündel von Maßnahmen reduziert die Wohnungsnot BRANCHENFOKUS HELABA VOLKSWIRTSCHAFT/RESEARCH · 23. MAI 2019 · © H EL A B A 4 dertengerechtem Wohnraum aus. Obwohl der Neubau nach 2009 zeitweise dynamisch zulegte, hat sich der Anteil des Ausbaus am gesamten Wohnungsbauvolumen seit 2001 um fast fünf Pro- zentpunkte auf gut 68 % erhöht. Bei einem größer werdenden Hausbestand nehmen die Bauleis- tungen an der Substanz tendenziell zu. Mittlerweile sind zudem die Energiekosten wieder gestiegen, so dass die Dringlichkeit für Maß- nahmen zur energetischen Sanierung zugenommen hat. Ausgeblieben sind hingegen bislang weitere Maßnahmen zur Steigerung der energetischen Sanierungsaktivitäten, obwohl dies für die Einhaltung der gesetzten CO2-Ziele im Gebäudesektor notwendig wäre. Zudem wird das Ausbau- gewerbe weiterhin vom Wunsch profitieren, den Wohnkomfort zu erhöhen. Auftragseingänge deutlich im Plus Hohe Auftragsbestände im Wohnungsbau Nominale Auftragseingänge, Index: Januar 2014 = 100 Auftragsbestände, Index: 2015 = 100, saisonbereinigt Quellen: Feri, Helaba Volkswirtschaft/Research Quellen: Macrobond, Helaba Volkswirtschaft/Research Die Wohnungsbauaufträge haben sich ab Frühjahr 2018 sehr dynamisch entwickelt. Zuletzt scheint eine Beruhigung eingetreten zu sein. In den ersten beiden Monaten 2019 liegen sie aber trotzdem noch um nominal knapp 14 % über dem entsprechenden Vorjahresniveau. Auch die hohen Auftragsbestände sprechen dafür, dass die Wohnungsbautätigkeit 2019 mit einem Zuwachs von 2 % lebhaft ausfällt. Damit bleibt die Sparte ein Treiber des deutschen Wirtschaftswachstums, das 2019 voraussichtlich nur 1,3 % betragen wird.  80 100 120 140 160 180 200 80 100 120 140 160 180 200 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Wirtschaftsbau Wohnungsbau Öffentlicher Bau Wohnungsbau wächst weiterhin stärker als Gesamtwirtschaft

Die Entwicklung des Wohnungsbaus in Deutschland. Treibende und bremsende Faktoren des Baugeschehens.