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title: "Deutscher Wohnungsbau expandiert moderater"
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language: de
updated: 2026-09-28
keywords: Branchen
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# Deutscher Wohnungsbau expandiert moderater

Helaba Volkswirtschaft/Research BRANCHENFOKUS HELABA VOLKSWIRTSCHAFT/RESEARCH · 24. FEBRUAR 2021 · © HE L A B A 1 24. Februar 2021 Die Publikation ist mit größter Sorgfalt bearbeitet worden. Sie enthält jedoch lediglich unverbindliche Analysen und Prognosen zu den gegenwär- tigen und zukünftigen Markt- verhältnissen. Die Angaben beruhen auf Quellen, die wir für zuverlässig halten, für de- ren Richtigkeit, Vollständig- keit oder Aktualität wir aber keine Gewähr übernehmen können. Sämtliche in dieser Publikation getroffenen Anga- ben dienen der Information. Sie dürfen nicht als Angebot oder Empfehlung für Anlage- entscheidungen verstanden werden. AUTOR Dr. Stefan Mütze Tel.: 0 69/91 32-38 50 research@helaba.de REDAKTION Dr. Stefan Mitropoulos HERAUSGEBER Dr. Gertrud R. Traud Chefvolkswirt/ Leitung Research Helaba Landesbank Hessen-Thüringen MAIN TOWER Neue Mainzer Str. 52-58 60311 Frankfurt am Main Telefon: 0 69/91 32-20 24 Telefax: 0 69/91 32-22 44 Deutscher Wohnungsbau expandiert moderater Die Wohnungsbauinvestitionen in Deutschland dürften 2021 mit 2 % schwächer zulegen als im Vorjahr. Obwohl sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für Bauherren tendenziell ver- schlechtern, profitiert die Sparte von den noch hohen Auftragsbeständen. 2022 dürfte die Dy- namik weiter abnehmen. Die Bauinvestitionen waren im Coronajahr 2020 mit einem Zuwachs von 1,9 % neben den Konsum- ausgaben des Staates (+3,3 %) die einzige konjunkturelle Stütze. Das Bruttoinlandsprodukt ging preisbereinigt um 4,9 % zurück. Der Zuwachs im Wohnungsbau sank zwar auf 2,8 %, lag damit allerdings immer noch über den anderen Sparten. Die öffentlichen Auftraggeber steigerten ihre Bau- investitionen um 2 %. Da die Auftragseingänge in diesem Bereich 2020 nur leicht höher ausfielen und sich die Steuereinnahmen der Kommunen aufgrund der Krise negativ entwickeln, dürften die Aktivitäten dieses Jahr trotz der staatlichen Förderprogramme um nur noch 1 % zulegen. Der Wirt- schaftsbau schrumpfte 2020 leicht. Die einbrechenden Ausrüstungsinvestitionen (-12,1 %) wirkten sich hier negativ aus. Die Auftragseingänge waren in dieser Sparte vorübergehend deutlich gesun- ken (vgl. Grafik S. 3). Mittlerweile nehmen die Unternehmen wieder mehr Bestellungen entgegen, so dass für 2021 mit einem kleinen Zuwachs der Investitionen in Wirtschaftsbauten zu rechnen ist. Bauinvestitionen legen weiter zu Quellen: Statistisches Bundesamt, Helaba Volkswirtschaft/Research p=Prognosen Der Wohnungsbau ist auch im längerfristigen Vergleich die am stärksten wachsende Sparte (vgl. Grafik S. 2). Er ist in den letzten Jahren immer wichtiger geworden. Der Anteil an der gesamten Bautätigkeit stieg seit 2010 um 5 Prozentpunkte auf aktuell 61,5 %. Allerdings hat auch die Dynamik des öffentlichen Baus seit 2015 zugenommen. Die Defizite der öffentlichen Infrastruktur sind zuneh- mend ins Bewusstsein gerückt und die öffentliche Hand hat die Mittel zu deren Beseitigung deutlich erhöht. An Bedeutung verloren hat der gewerbliche Bau. Diese Tendenz war schon vor der Coronakrise festzustellen. Dies dürfte damit zusammenhängen, dass neue Ausrüstungen häufig in bestehende Wirtschaftsbauten integriert werden können. Corona konnte Wohnungsbau nur wenig anhaben Die deutschen Wohnungsbaugenehmigungen sind trotz Corona 2020 mit fast 4 % auf 374.550 ge- nauso stark gestiegen wie im Jahr zuvor. Die Wohnungsbaufertigstellungen werden mit großem Verzug veröffentlicht. Sie dürften 2020 inklusive der Baumaßnahmen auf rund 300.000 Einheiten (+2,4 %) zugelegt haben. Im Gegensatz zu anderen europäischen Ländern gab es während des Lockdowns im Frühjahr keine nennenswerten Beschränkungen in der Bauwirtschaft. Dies gilt auch für die noch anhaltende zweite Welle. 2019 2020 2021 2022 in Mrd. € Anteil in % nominal Wohnungsbau 237,9 61,5 4,0 2,8 2,0 1,5 Nichtwohnungsbau 149,1 38,5 3,5 0,4 0,7 1,7 darunter: Staat 46,9 12,1 4,6 2,0 1,0 2,0 darunter: Wirtschaftsbau 102,2 26,4 3,1 -0,3 0,5 1,5 Bauinvestitionen 387,0 100,0 3,8 1,9 1,5 1,5 2020 % gg. Vj. real BRANCHENFOKUS WOHNUNGSBAU HELABA VOLKSWIRTSCHAFT/RESEARCH · 24. FEBRUAR 2021 · © HE L A B A 2 Wohnungsbau wächst stärker als Gesamtwirtschaft Ein- und Zweifamilienhausbau zuletzt dynamischer Index: Q1 2015 = 100, real Wohnungsbaugenehmigungen in Tausend, saisonbereinigt, geglättet Quellen: Macrobond, Helaba Volkswirtschaft/Research Quellen: Feri, Helaba Volkswirtschaft/Research Die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau dürften sich 2021 weiter verschlechtern. Die deut- schen Wohnimmobilienpreise haben in den letzten Jahren deutlich zugelegt. Hieran wird sich auch in diesem Jahr nichts ändern. Die Einkommen der privaten Haushalte hingegen sind mit der Coronakrise im Frühjahr eingebrochen. Im Gesamtjahr 2020 stiegen sie um nur 0,7 %. Auch zu Jahresbeginn 2021 dürfte der erneute Lockdown zu einem Rückgang der Einkommen führen. Mit einer Erholung ist zwar im Verlauf des Jahres zu rechnen. Allerdings dürften die Einkommen mit einem Zuwachs von nominal etwa 3 % in diesem Jahr erneut nicht mit den Preissteigerungen bei Immobilien mithalten können. Diese werden daher relativ teurer. Jedoch ist damit zu rechnen, dass die Sparquote nach dem sprungartigen Anstieg im vergangenen Jahr deutlich fällt. Von den extrem günstigen Finanzierungskosten geht auch keine zusätzliche Entlastung mehr aus. So liegen die Zin- sen für Hypotheken mit einer Laufzeit zwischen 5 und 10 Jahren mit aktuell 1 % bereits auf sehr niedrigem Niveau. Sie dürften in diesem Jahr leicht steigen. Die Erschwinglichkeit von Wohneigen- tum wird sich damit weiter verschlechtern. Hauspreise laufen Einkommen davon Finanzierungskosten auf Tiefständen % gg. Vj. Zinsen für Wohnungsbaukredite an private Haushalte, % \*Wohnimmobilienindex des Statistisches Bundesamtes Quellen: Macrobond, Helaba Volkswirtschaft/Research Quellen: Macrobond, Helaba Volkswirtschaft/Research Belastungen gehen zudem vom Arbeitsmarkt aus. So lag die Zahl der Arbeitslosen im Dezember 2020 immerhin noch um 450.000 über dem Vor-Corona-Wert. Die Zahl der Kurzarbeiter ist zwar im Vergleich zum Frühjahr 2020 deutlich gesunken, zum Jahreswechsel aber wieder gestiegen und lag immer noch bei über 2 Millionen. Die Einkommensunsicherheit steigt damit. Die Auftragseingänge im Wohnungsbau haben sich nach der Delle im Frühjahr erholt. Im Gesamt- jahr sind sie trotz Corona um nominal rund 7 ½ % gestiegen. Dies hat zu höheren Auftragsbeständen geführt. Obwohl die Rahmenbedingungen 2021 schlechter werden, dürften die Wohnungsbauinves- titionen deswegen 2021 um rund 2 % zulegen. Für 2022 ist dann mit einem Plus von nur noch 1,5 % zu rechnen. Das Bruttoinlandsprodukt wird seinen Einbruch aufholen und in beiden Jahren mit 3,7 % bzw. 2,3 % stärker zulegen. 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Ein- und Zweifamilienhausbau Geschossbau Baumaßnahmen Wohnheime Immobilien werden relativ teurer BRANCHENFOKUS WOHNUNGSBAU HELABA VOLKSWIRTSCHAFT/RESEARCH · 24. FEBRUAR 2021 · © HE L A B A 3 Auftragseingänge deutlich im Plus Hohe Auftragsbestände Nominale Auftragseingänge, Index: Januar 2017 = 100 Auftragsbestände, Index: 2015 = 100, saisonbereinigt Quellen: Feri, Helaba Volkswirtschaft/Research Quellen: Macrobond, Helaba Volkswirtschaft/Research Engpässe beim Wohnungsbau beheben Die deutsche Bevölkerungszahl ist 2020 erstmals seit Jahren nicht mehr gestiegen. Aufgrund der Pandemie nahm einerseits die Zuwanderung ab und andererseits die Sterblichkeit zu. Die mittelfris- tige Wohnungsnachfrage bleibt aber nach Corona hoch, wenngleich Bevölkerungszuwächse wie in den Jahren um 2015 nicht mehr erreicht werden dürften. Deutschland wird auch aufgrund der Chan- cen, die der Arbeitsmarkt bietet, ein Zuwanderungsland bleiben. Die Binnenwanderung hin zu struk- turstarken Regionen dürfte sich trotz stärkerem Homeoffice ebenfalls fortsetzen. Damit wird dort neuer Wohnraum benötigt. Zuwanderung deutlich schwächer Neubau dynamischer Mio.\* Bauvolumen im Wohnungsbau in jeweiligen Preisen, Index: 2010 = 100 \*2020: Schätzungen Quellen: Statistisches Bundesamt, Helaba Volkswirtschaft/Research Quellen: DIW, Helaba Volkswirtschaft/Research In den letzten Jahren war der Trend zu kleineren und damit mehr Haushalten ungebrochen. Dies stimuliert den Wohnungsbau. 2019 zählte Deutschland 41,5 Millionen Haushalte. Drei Viertel hiervon waren Ein- und Zweipersonenhaushalte, 10 Prozentpunkte mehr als 1990. Bis 2030 erwartet das Statistische Bundesamt bei Anhalten der bisherigen Trends etwa 42,3 Millionen Haushalte. Dabei dürfte die Zahl der Ein- und Zweipersonenhaushalte um rund 1,2 Millionen zunehmen, während grö- ßere Haushalte um etwa 360 Tausend sinken. Nicht nur die wachsende Zahl der älteren Menschen lebt häufiger in Ein- oder Zweipersonenhaushalten. Auch jüngere Menschen präferieren u.a. auf- grund der hohen beruflichen Mobilität diese Wohnform. 2020 hat die Dynamik im Geschossbau im Verlauf abgenommen. Umgekehrt war die Entwicklung im Ein- und Zweifamilienhausbau. Ob sich hier erste Effekte der Corona-Pandemie niederschlagen, ist unklar. Zumindest führt das vermehrte Homeoffice, das auch nach der Krise nicht komplett zu- rückgefahren werden dürfte, zu einem Umdenken: Der Wunsch nach einer größeren Wohnung mög- lichst mit Außenfläche nimmt zu. Da zugleich Fahrtwege als Hindernis an Bedeutung verlieren, dürfte das Wohnen im näheren Umfeld der Städte an Attraktivität gewinnen. Hier sind Einfamilienhäuser und größere Wohnungen günstiger. Der erwähnte Trend zu kleineren Haushalten dürfte allerdings einem nachhaltigen Wachstum dieser Wohnformen entgegenstehen. 90 100 110 120 130 140 150 160 90 100 110 120 130 140 150 160 2017 2018 2019 2020 Wirtschaftsbau Wohnungsbau Öffentlicher Bau -400 -200 0 200 400 600 800 1.000 1.200 -400 -200 0 200 400 600 800 1.000 1.200 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13 15 17 19 Wanderungssaldo Geburtendefizit Bevölkerungs- veränderung 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Neubau Ausbau Zuwanderung gesunken BRANCHENFOKUS WOHNUNGSBAU HELABA VOLKSWIRTSCHAFT/RESEARCH · 24. FEBRUAR 2021 · © HE L A B A 4 In die gleiche Richtung wirkt die aktuelle Diskussion um die ökologische Sinnhaftigkeit von Einfami- lienhäusern. Sie diskreditiert diese Wohnungsform, obwohl der Energieverbrauch in Neubauten in den letzten Jahrzehnten deutlich zurückgegangen ist. Dies ist eher ein Thema bei älteren Geschoss- bauten sowie Einfamilienhäusern. Flächenverbrauch bleibt hingegen ein wichtiger ökologischer As- pekt. Allerdings ist dieser aufgrund der kräftigen Preissteigerungen von Grundstücken auch bei Ein- familienhäusern vor allem im Speckgürtel der großen Städte gesunken. Die Wohnungspolitik sollte nicht nur hier stärker auf Marktprozesse setzen. Die Wohnungspolitik der letzten Jahre war von einer zunehmenden Regulierung geprägt: Verschärfte Mietpreisbremse, Kappungsgrenze bei der Moder- nisierung und selbst Diskussionen über die Enteignung großer Wohnungsbestände in Berlin brem- sen die Bauaktivitäten. Der große Wohnungsbedarf lässt sich aber eher durch die Ausweisung von mehr Bauland, verkürzte Genehmigungsprozesse oder die Vereinheitlichung und Vereinfachung von Baunormen stillen. Notwendig ist zudem der Ausbau der digitalen und verkehrstechnischen Infra- struktur zur Schaffung von Arbeitsplätzen in weniger dicht besiedelten Kommunen und Regionen. Dies würde die Bedingungen für Homeoffice verbessern und durch eine stärkere Entkopplung von Wohn- und Arbeitsort Mietpreiserhöhungen in großen Städten dämpfen. Seit dem Tiefstand im Jahr 2009 mit unter 160.000 ist die Zahl der Fertigstellungen nur zögerlich auf jetzt 300.000 p.a. gestiegen. Die Genehmigungen haben seit diesem Zeitpunkt um gut 650.000 Ein- heiten stärker zugelegt. Knappe Baukapazitäten haben mehr Fertigstellungen verhindert. Allerdings dürften nicht alle Genehmigungen auch umgesetzt werden, so dass nur ein Teil dieses Bauüber- hangs realisiert wird. Positive Effekte könnten in diesem Jahr zusätzlich vom Baukindergeld ausge- hen, das Ende März 2021 ausläuft. 2019 war zudem die Sonderabschreibung für den Mietwoh- nungsbau eingeführt worden. Bauanträge für Projekte mit dieser „Sonder-Afa“ müssen noch in die- sem Jahr gestellt werden. Moderates Wachstum im Bestandsbau Die Bauleistungen an bestehenden Gebäuden dominieren zwar mit fast 70 % den Wohnungsbau. Allerdings war die Dynamik des Ausbaus in den vergangenen Jahren unterdurchschnittlich (vgl. Gra- fik S. 3). Dessen Bauvolumen stieg nach Berechnungen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsfor- schung (DIW) seit 2010 nur um 60 %, während der Neubau um gut 160 % zulegte. Diese Diskrepanz resultiert daraus, dass durch Bauleistungen am Bestand mit Ausnahme von Dachgeschossaus- und Anbauten nicht der dringend benötigte Wohnraum geschaffen werden kann. Hier geht es mehr um die Verbesserung der Wohnqualität inklusive der energetischen Sanierung. Der deutsche Baubestand ist gealtert. Von den aktuell rund 42 Millionen Wohnungen wurden zwei Drittel vor 1979 gebaut. Die erste Wärmeschutzverordnung trat 1977 in Kraft. In vielen dieser Ge- bäude ist eine Sanierung erforderlich, insbesondere im energetischen Bereich. Dabei dürften in nicht wenigen Fällen sogar der Abriss und der Neubau die günstigere Variante sein. Insofern stimuliert der alternde Gebäudebestand neben dem Ausbau auch den Neubau. Weitere Impulse gehen vom steigenden Bedarf an alters- und behindertengerechtem Wohnraum aus. Zudem wird das Ausbau- gewerbe weiterhin vom Wunsch profitieren, den Wohnkomfort zu erhöhen. Mittlerweile sind zudem die Energiekosten wieder gestiegen, so dass die Dringlichkeit für Maßnah- men zur energetischen Sanierung im Bestand zugenommen hat. Zudem gibt es seit diesem Jahr eine CO2-Steuer, die auch Brennstoffe wie Heizöl und Gas verteuert. In diesem Zusammenhang wurde die steuerliche Absetzbarkeit von energetischen Sanierungsmaßnahmen an selbstgenutztem Wohneigentum ab 1. Januar 2020 für einen befristeten Zeitraum von zehn Jahren eingeführt. Trotz- dem dürfte der Ausbau weiter moderater zulegen als der Neubau.  In der Wohnungspolitik mehr auf den Markt vertrauen Energetische Sanierung wird lukrativer

Die Wohnungsbauinvestitionen in Deutschland dürften 2021 mit 2 % schwächer zulegen als im Vorjahr. Obwohl sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen tendenziell verschlechtern, profitiert die Sparte von den noch hohen Auftragsbeständen. 2022 dürfte die Dynamik weiter abnehmen.