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title: "Im Fokus Branchen: Deutscher Wohnungsbau "
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updated: 2026-09-28
keywords: Branchen
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# Im Fokus Branchen: Deutscher Wohnungsbau 

Im Fokus: Branchen 28. November 2022 © Helaba | Research & Advisory | 28. November 2022 1 von 5 Research & Advisory Deutscher Wohnungsbau kommt ins Straucheln Der deutsche Wohnungsbau ist in die Rezession geraten. 2023 dürften die Investitionen in die- ser Sparte um 1 % zum zweiten Mal in Folge schrumpfen. Die Engpässe im Neu- und Bestandbau werden nicht geringer, zumal Deutschland eine starke Zuwanderung aus dem Ausland erlebt. In den letzten Jahren war der Wohnungsbau ein konjunktureller Treiber. Dies hat sich bereits 2021 geändert. Während das Bruttoinlandsprodukt nach dem Corona-Einbruch um 2,6 % zu- legte, stiegen die Investitionen in diese Sparte nur noch um 0,6 %. 2022 dürften die Aktivitä- ten im Wohnungsbau um 1,5 % gesunken sein. Der Wirtschaftsbau ist mit voraussichtlich 2 % noch stärker im Minus. Er leidet besonders unter der starken Verunsicherung durch den Ukraine-Krieg und der Verschlechterung der Wettbewerbsfähigkeit deutscher Unternehmen. Die öffentliche Hand hat die Ausgaben hingegen in der Krise verstetigt. Die öffentlichen Bau- investitionen dürften 2022 um rund 1 % gestiegen sein. 2023 muss mit einem nochmaligen Rückgang im Wohnungsbau von rund 1 % gerechnet werden. Damit entwickelt sich die die Sparte zum dritten Mal in Folge schlechter als das Bruttoinlandsprodukt, für das wir einen nicht-kalender bereinig- ten Rückgang von 0,8 % erwarten. Die Wohnungsbaugenehmigun- gen sanken in den ersten neun Mo- naten 2022 um 3,7 % gegenüber dem entsprechenden Vorjahres- zeitraum. Zuletzt ist ein deutlicher Rückgang im Verlauf festzustellen (vgl. Grafik S. 2). Besonders schwach entwickelte sich der Einfamilienhausbau mit -15,4 %. Dies muss allerdings vor dem Hintergrund eines Sondereffektes gesehen werden. Die Genehmigungen in dieser Sparte waren bis ins erste Quartal 2021 sprunghaft gestiegen und danach gesunken. Bis März 2021 galt die verlängerte Frist zur Bean- tragung des Baukindergeldes. Zudem hatte der bis Ende 2020 geltende niedrigere Mehrwertsteuersatz Planungs- leistungen vergünstigt. Beides macht sich im Vorjahresvergleich immer noch negativ bemerkbar. Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau haben sich verschlechtert Die Rahmenbedingungen für den deutschen Wohnungsbau sind deutlich ungünstiger geworden. Insofern wird das Ziel der deutschen Bundesregierung, jährlich 400.000 Wohnungen neu zu bauen, nicht einzuhalten sein. Die Baukosten sind explodiert und waren im dritten Quartal 2022 um 16,5 % über dem Vorjahresniveau. Nur 1970 lagen diese Werte leicht höher. Gründe hierfür sind vor allem die gestiegenen Energiepreise sowie höhere Kosten für Rohstoffe wie Holz, Kies oder Metalle. Immerhin haben sich die Lieferengpässe bei vielen Produkten jüngst Dr. Stefan Mütze Senior Economist Tel. 0 69/91 32-38 50 2023: Erneute Rückgänge im Wohnungsbau 2021 2022 2023 Investitionen Mrd. € Anteil nominal % Wohnungsbau 258,5 62,0 0,6 -1,5 -1,0 Nichtwohnungsbau 158,2 38,0 -0,9 -1,1 -1,5 darunter: Staat 48,9 11,7 -1,3 1,0 0,5 darunter: Wirtschaftsbau 109,2 26,2 -0,7 -2,0 -2,0 Bauinvestitionen 416,7 100,0 0,0 -1,3 -1,1 Quellen: Statistisches Bundesamt, Prognosen: Helaba Research & Advisory 2021 Im Fokus: Branchen © Helaba | Research & Advisory | 28. November 2022 2 von 5 leicht entspannt. Sie sind aber nach den Umfragen des ifo Instituts immer noch erheblich. Der Arbeitskräfteman- gel auf den Baustellen dürfte hingegen bestehen bleiben. Für die Bauherren sind zunehmend auch die Hypothekenzinsen zu einem Problem geworden. Die aktuellen Sätze von mehr als 3 % für Darlehen über zehn Jahre sind zwar im historischen Vergleich nichts Außergewöhnliches, allerdings schon die Geschwindigkeit, mit der sich die Kosten in die Höhe geschraubt haben. Dies hat die Er- schwinglichkeit von Wohnimmobilien verringert. Dies spiegelt auch der kräftige Rückgang im Neugeschäft bei der Baufinanzierung wider. Der Zinsschock belastet den Wohnungsmarkt.1 Für die privaten Haushalte ist es auch deswegen schwieriger geworden, sich Wohneigentum zu leisten, weil die Wohnimmobilienpreise seit Jahren deutlich stärker als die Einkommen steigen. Zuletzt kündigte sich immerhin eine gewisse Entspannung an. Der jüngste Anstieg im dritten Quartal betrug nur noch gut 6 % (vgl. Grafik S. 3). Für 2023 ist sogar mit leicht sin- kenden Wohnimmobilienpreisen zu rechnen. Eine grundlegende Besserung für Immobilienkäufer ist trotzdem nicht zu erwarten. Rechnet man in realen Größen, so sind die zu erwartenden Einkommensein- bußen auch aufgrund der hohen Inflation von gut 8 % in diesem und etwa 6 % im nächsten Jahr überhaupt die höchsten in der Nachkriegsgeschichte. Die Ein- kommenseinbußen, die Energieunsicherheit sowie der Ukraine-Krieg haben zu einer massiven Vertrauenseinbuße der Verbraucher geführt. Das GfK-Konsumklima wies zeitweise historische Tiefstände auf. Unter diesen Rahmenbedingungen muss mit einer deutlichen Zurückhaltung, insbesondere im privaten Einfamilienhausbau gerechnet werden. Auch im Geschossbau werden kleinere Brötchen geba- cken. Hier müssten die höheren Kosten im Neu- und Ausbau zu steigenden Mieten führen, die ein Großteil der Bevölkerung aktuell kaum mehr stemmen könnte. Große Wohnungsbaugesellschaften haben in diesem Zusammenhang angekündigt, weniger zu investieren. Die konjunkturelle Verschlechterung zeigt sich deut- lich im Auftragseingang. Während der gesamte Hoch- und Tiefbau bis September in realer Rechnung einen kumulierten Rückgang von 7,4 % aufweist, liegt das Minus im Wohnungsbau bei 26,7 %. Die Produktion im Hochbau ist bis September um gut 2 % gestiegen, auch weil weiterhin ein großer Bauüberhang besteht. Diese begonnenen Wohnungen werden in der Regel fertiggestellt. Ausbau dominiert Während der Neubau nach 2010 deutlich dynamischer als der Ausbau expandierte, wachsen seit 2015 beide Spar- ten ähnlich. Der Anteil der Maßnahmen am Bestand stabilisiert sich in den letzten Jahren bei knapp 70 % des Bau- volumens. Mit den explodierenden Energiekosten dürften Maßnahmen zur energetischen Sanierung dramatisch an Bedeutung gewinnen. Der Run auf Wärmepumpen in den letzten Monaten zeigt dies exemplarisch. Verstärkt 1 Vgl. hierzu Helaba Im Fokus: Ausblick 2023: Gratwanderung auch bei Immobilien vom 25. November 2022 Wohnungsbaugenehmigungen zuletzt rückläufig Anzahl der Wohnungen, saisonbereinigt, Tsd. Quellen: Macrobond, Helaba Research & Advisory Verdreifachung in kürzester Zeit Hypothekenkredite an private Haushalte, % Quellen: Macrobond, Helaba Research & Advisory Im Fokus: Branchen © Helaba | Research & Advisory | 28. November 2022 3 von 5 wird dies durch den stark gealterten deutschen Baubestand. Von den aktuell rund 43 Millionen Wohnungen wur- den rund zwei Drittel vor 1979 gebaut. Die erste Wärmeschutzverordnung trat 1977 in Kraft. In vielen dieser Ge- bäude ist eine Sanierung noch nicht durchgeführt, insbesondere im energetischen Bereich. Aber auch hier führen hohe Kosten und Zinsen zu Bremsspuren. Dies dürfte sich bei der Verbesserung der Wohnqualität bemerkbar ma- chen, einem weiteren wichtigen Motiv für Investitionen in den Bestand. Engpässe werden erstmal bleiben Allein im ersten Halbjahr gab es eine Nettozuwanderung nach Deutschland von rund einer Million Menschen, vor allem aus der Ukraine. Eine Beendigung des Krieges würde zwar dazu führen, dass einige wieder zurück in ihre Heimat gingen. Allerdings dürfte ein Teil auch dann in Deutschland bleiben wollen und ihre Familienangehörigen nachholen. Der Bedarf an Wohnraum vor allem in den Ballungszentren wird hierdurch größer. Der Wanderungs- saldo dürfte im Gesamtjahr 2022 noch etwas höher ausfallen und dann voraussichtlich abnehmen. Allerdings gehen die geburtenstarken Jahrgänge in den nächsten Jahren in den Ruhestand. Die Arbeits- kräfteknappheit wird zunehmen. Deutschland kann dies nur durch eine Zuwanderung von qualifizierten Arbeitskräften ausgleichen. Die Wohnungsnachfrage bleibt damit hoch. Zusätzliche Impulse gehen vom steigenden Bedarf an alters- und behindertengerech- tem Wohnraum aus. Wenn sich gleichzeitig die Rah- menbedingungen für den Wohnungsbau verschlech- tern, muss mit einer anhaltenden Knappheit an Woh- nungen gerechnet werden. In den letzten Jahren war der Trend zu kleineren und damit mehr Haushalten ungebrochen. Das hat den Wohnungsbau stimuliert. 2021 zählte Deutschland 40,7 Millionen Haushalte. In drei Vierteln hiervon leben eine oder zwei Personen. Ob in den nächsten Jahren die Gesamtzahl weiter zunimmt, ist unklar. Einerseits wohnt die steigende Zahl älterer Menschen häufiger in Ein- oder Zweipersonenhaushalten. Auch jüngere Menschen präferieren u.a. aufgrund der hohen beruflichen Mobilität diese Wohnform. Andererseits führen steigende Energie- und Wohnkosten zu Einschränkungen. Nach Berechnungen des Statisti- schen Bundesamtes steigt die Zahl der Haushalte bis 2040 bei Beibehaltung der bisherigen Trends noch um gut 800 Tau- send, was nur noch einem Zu- wachs von 0,1 % p.a. ent- spricht. Die „Status Quo-Vari- ante“ mit konstanten Haushalts- größen weist kaum mehr eine Veränderung auf. Zusätzliche Nachfrageimpulse dürften vom vermehrten Arbei- ten im Homeoffice kommen: Der Wunsch nach einer größeren Wohnung möglichst mit Außenfläche nimmt zu. Da zugleich Fahrtwege als Hindernis an Bedeutung verlieren, dürfte das Wohnen im Umfeld der Städte an Attraktivität gewinnen. Hier sind Einfamilienhäuser und Wohnungen günstiger als in den zentralen Lagen. Kriegsbedingte sehr starke Zuwanderung Tausend gegenüber Vorjahr 2022: eigene Schätzung Quellen: Statistisches Bundesamt, Macrobond, Helaba Research & Advisory -400 0 400 800 1.200 1.600 -400 0 400 800 1.200 1.600 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13 15 17 19 21 Wanderungssaldo Geburtendefizit Bevölkerungs- veränderung Rückläufige Realeinkommen belasten Wohnimmobilien % gg. Vj. \*Index des Verbandes Deutscher Pfandbriefbanken (vdp) \*\*der privaten Haushalte Quellen: Macrobond, vdp, Helaba Research & Advisory Im Fokus: Branchen © Helaba | Research & Advisory | 28. November 2022 4 von 5 Rahmenbedingungen verbessern Um den anhaltenden Bedarf an Wohnraum und Sanierung zu decken, sollten bürokratische Hindernisse abge- baut werden. Die kontinuierliche Verschärfung der energetischen Vorschriften im Neubau bringt nur noch sehr wenig für den Klimaschutz, führt aber zu exponentiell steigenden Kosten. Wichtig bleibt die Ausweisung von Bau- plätzen und die Bauverdichtung vor allem in urbanen Zentren. Gerade die Verdichtung ist kostengünstiger, da keine neuen und teuren Baugrundstücke benötigt werden. Zudem gibt es kostengünstige Konzepte der Aufstockung, z.B. in Holzbauweise. Klar sollte auch sein, dass niedrigere Mieten nur mit mehr Wohnungsbau erreichbar sind. Immer stärkere Eingriffe in den Marktmechanismus dürften diesem Ziel bestenfalls kurzfristig näherkommen. Mittelfristig verschärfen dann geringere Investitionen in den Neu- und Bestandsbau das Problem. Dies gilt auch für die aktuelle Diskussion um die Begrenzung der sogenann- ten Indexmieten. Sollte dies umgesetzt werden, wür- den diese Mieterträge langsamer steigen als die Infla- tion in Deutschland und damit real sinken. Zur Zurückhaltung hat auch die Unsicherheit um die geplante KfW-Neubauförderung beigetragen. Die überarbei- teten Programme des Bundes dürften erst ab zweitem Quartal 2023 bereitstehen. Bis dahin besteht immerhin Zu- griff auf die stark eingeschränkte alte Förderung. Allerdings dürfte auch das geplante neue Volumen von einer Mil- liarde Euro schnell ausgeschöpft sein. Nicht zuletzt ist auch die Bauindustrie herausgefordert, durch modulare und standardisierte Bauweise die Produktivität weiter zu erhöhen und damit preisattraktiven Wohnraum anzu- bieten. Trendwende nicht nur im Wohnungsbau real, Index: Q1 2015 = 100 Quellen: Macrobond, Helaba Research & Advisory Im Fokus: Branchen © Helaba | Research & Advisory | 28. November 2022 5 von 5 Herausgeber und Redaktion Helaba Research & Advisory Redaktion: Dr. Stefan Mitropoulos Verantwortlich: Dr. Gertrud R. Traud Chefvolkswirtin / Head of Research & Advisory Neue Mainzer Str. 52-58 60311 Frankfurt am Main Tel. 069/91 32-20 24 Internet: http://www.helaba.de Disclaimer Die Publikation ist mit größter Sorgfalt bearbeitet worden. Sie enthält jedoch le- diglich unverbindliche Analysen und Prognosen zu den gegenwärtigen und zu- künftigen Marktverhältnissen. Die Anga- ben beruhen auf Quellen, die wir für zu- verlässig halten, für deren Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität wir aber keine Gewähr übernehmen können. Sämt- liche in dieser Publikation getroffenen Angaben dienen der Information. Sie dür- fen nicht als Angebot oder Empfehlung für Anlageentscheidungen verstanden werden. Hier können Sie sich für unsere Newsletter anmelden: https://news.helaba.de/research/

Der Wohnungsbau in Deutschland ist in die Rezession gerutscht. Wie entwickeln sich die Rahmenbedingungen? Kann der Wohnungsengpass behoben werden? Wie können die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau verbessert werden?