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title: "Im Fokus Immobilien: Einzelhandel - Zwischen Konsumflaute und Aufschwung"
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updated: 2026-09-28
keywords: Immobilien
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# Im Fokus Immobilien: Einzelhandel - Zwischen Konsumflaute und Aufschwung

Im Fokus: Immobilien 29. Juli 2025 © Helaba | Research & Advisory | 29. Juli 2025 1 von 5 Research & Advisory Einzelhandel: Zwischen Konsumflaute und Aufschwung Der deutsche Einzelhandel steht unter Druck. Verunsicherte Verbraucher und die starke Konkurrenz aus dem Onlinehandel setzen dem stationären Geschäft zu. Auch die Preise von Einzelhandelsimmobilien leiden unter steigenden Leerständen und gesunkenen Mieten. Dennoch gibt es Anzeichen einer Stabilisierung und Chan- cen auf eine Erholung im nächsten Jahr. Von 2015 bis 2020 ist die deutsche Wirtschaft stetig gewachsen. Die Inflationsraten waren niedrig und Arbeitslosigkeit rückläufig. Dementsprechend war die Planbarkeit der privaten Haushalte und ihre Konsumlaune gut. Dies ermöglichte ihnen große Anschaffungen zu tätigen, wovon der Einzelhandel profitierte. Gleichzeitig entwickelte sich der populärer werdende Onli- nehandel zu einem bedeutenden Konkurrenten des stationären Handels. Die Corona-Pandemie wirkte dann wie ein Katalysator für die Verbreitung von E-Commerce, als die Geschäfte nicht mehr vollumfänglich besucht werden konnten. Der Kaufkraftverlust durch die damals kräftig gestiegene Inflation und die anhaltende wirtschaftliche Schwäche Deutschlands verunsichern die Verbraucher noch heute. Obwohl die Reallöhne in den letzten beiden Jahren deutlich gestiegen sind, wirken die finanziellen Belas- tungen weiterhin nach. Die Sparquote der Deutschen war lange Zeit erhöht und normalisierte sich erst zu- letzt wieder. Die von der GfK gemessene Verbraucher- stimmung erreichte im Oktober 2022 einen histori- schen Tiefstand und hat sich seitdem nur moderat ver- bessert – zu wenig, um eine echte Trendwende zu sig- nalisieren. Dennoch verzeichnete der Einzelhandel 2024 im Vergleich zum Vorjahr ein reales Umsatzplus von 1,1 %. Die Dynamik nahm zu Jahresende zu und die Entwicklung ist bis zuletzt positiv. Stationärer Einzelhandel unter Druck Während der Internet- und Versandhandel nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im vergangenen Jahr ein kräftiges Umsatzplus von preisbereinigt 5,4 % verbuchte, erzielten die stationären Einzelhändler nur einen An- stieg von 0,4 %. Dabei hat sich die Situation für manche Sparte im Vergleich zur Coronazeit umgekehrt (vgl. Grafik S. 2). Während der Einzelhandel mit Einrichtungsgegenständen, Haushaltsgeräten und Baubedarf während der Pandemie stark zulegen konnte, verzeichnete dieser Bereich 2024 einen Umsatzrückgang von rund 2 %. Der be- sonders stark von den Lockdowns betroffene Handel mit Textilien, Bekleidung, Schuhen und Lederwaren hat sein Vorkrisenniveau noch immer nicht erreicht – hier lag das Minus im Jahresvergleich bei 3,2 %. Der Lebensmittel- handel, der während der Pandemie boomte, hat sich inzwischen auf das Vorkrisenniveau eingependelt und konnte 2024 einen leichten Umsatzzuwachs von 0,7 % verbuchen. Positiver entwickelten sich hingegen der Handel mit Telekommunikationsgeräten (+8,3 %) sowie Apotheken und der Vertrieb medizinischer, orthopädischer und kos- metischer Artikel (+3,8 %). Während der Pandemie begannen viele Händler, Strukturen für den Onlinevertrieb aufzubauen. Zuletzt verharrte der Anteil des Onlinehandels an den gesamten deutschen Einzelhandelsumsätzen nach Angaben des Verbands Paul Richter Immobilienanalyse T 069/91 32-79 58 Konsumstimmung immer noch schlecht GfK Konsumklima Deutschland, Saldo Quellen: LSEG; Helaba Research & Advisory -50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 -50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 Im Fokus: Immobilien © Helaba | Research & Advisory | 29. Juli 2025 2 von 5 HDE mit 13,4 % etwa auf dem Vorjahresniveau. Auch zwischenzeitliche Rücksetzer der Umsätze im Onlinehandel (siehe Grafik rechts) werden am langfristigen Trend einer intensiveren Konkurrenz für die stationären Einzel- händler nichts ändern. Zu ausgeprägt sind die Stärken des Onlinehandels wie Angebotsvielfalt, günstige Preise in Kombination mit der komfortablen Lieferung nach Hause. Auch der Trend zum verstärkten Arbeiten im Homeoffice hat die Passantenfrequenz in den Innenstädten reduziert, was negativ auf den Umsatz wirkt. Trotzdem wird der stationäre Einzelhandel nicht aussterben. Durch eine strategische Neuausrichtung mit Fokus auf Beratung und Kundenerlebnis können stationäre Verkaufsflächen weiterhin eine wichtige Rolle im Einzelhandel spielen. Eine Anpassung an die veränderten Rahmenbedingungen erfordert jedoch Zeit und Investitionen. Angesichts der wachsenden Konkurrenz des Onlinehandels, des hohen Mietniveaus und pandemiebedingter Um- satzrückgänge kam es zu einem Anstieg der Leerstände bei Einzelhandelsimmobilien. Diese befinden sich auf dem höchsten Niveau seit 25 Jahren und machen sich in den deutschen Innenstädten bemerkbar. In den Haupt- einkaufsbereichen der deutschen Großstädte war die Entwicklung zuletzt uneinheitlich. Tendenziell hat sich der Anstieg jedoch verlangsamt und zeigt in einzelnen Regionen Anzeichen einer Stabilisierung. Veränderte Flächennachfrage Mittel- bis langfristig ist mit einem leichten Rückgang der Einzelhandelsflächen zu rechnen. Nach Angaben des HDE stagniert die gesamte Verkaufsfläche in Deutschland seit Jahren bei rund 125 Mio. m². Auch die Fläche von Einkaufszentren bleibt mit etwa 16,4 Mio. m² stabil. Deren Anzahl sank 2024 erstmals seit 15 Jahren – von 509 auf 506 Center. Hintergrund ist auch die deutlich geringere Bautätigkeit: Seit dem Höchststand 2016 hat sich die fer- tiggestellte Nutzfläche nahezu halbiert. Angesichts hoher Baukosten werden Bauaktivitäten und Flächenangebot künftig begrenzt sein. Langlebige Konsumgüter umsatzschwach Onlineumsätze erholen sich Reale Umsätze im Einzelhandel\* Realer Einzelhandelsumsatz, saisonbereinigt, 2015 = 100 \*kalender- und saisonbereinigt Quellen: Statistisches Bundesamt, Helaba Research & Advisory Quellen: LSEG, Helaba Research & Advisory 50 70 90 110 130 150 170 50 70 90 110 130 150 170 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 Apotheken, Orthopädie & Kosmetik Lebensmittel Textilien, Schuhe & Bekleidung Einrichtung, Haushaltsger. & Baubedarf Telekommunikationsgeräte Leerstände entwickeln sich uneinheitlich Geringe Neubauaktivität von Handelsflächen Leerstehende Einheiten im Haupteinkaufsbereich, % Anzahl Quellen: PMA, Helaba Research & Advisory Quellen: Statistisches Bundesamt, Helaba Research & Advisory 0 2 4 6 8 10 12 14 16 0 2 4 6 8 10 12 14 16 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 Frankfurt Hamburg Köln München Berlin 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 Fertigstellungen Baugenehmigungen Nutzfläche (1000 qm) Im Fokus: Immobilien © Helaba | Research & Advisory | 29. Juli 2025 3 von 5 Attraktive Einzelhandelsflächen bleiben aber künftig gefragt. Bis vor der Pandemie wurde meist erwartet, dass die Flächenreduktionen vor allem kleinere und mittlere Städte, ländliche Gebiete und Stadtteillagen größerer Städte betreffen. Die Erfahrungen der letzten Jahre haben hier teilweise zu einer Neueinschätzung geführt. Denn wenn mehr Beschäftigte häufiger im Homeoffice arbeiten, pendeln weniger Menschen in die zentralen Lagen der Innen- städte. Sie könnten dann einen Teil ihrer Kaufkraft auf den dezentralen, wohnortnahen Einzelhandel verlagern. Die Anforderungen in Vororten unterscheiden sich jedoch von denen in städtischen Gebieten. So haben Lebensmittel- märkte zunehmend die Rolle von Ankermietern übernommen und gewinnen an Bedeutung. Künftig dürften Einzelhandelsflächen stärker konzentriert auftreten. Randlagen verlieren tendenziell an Attrakti- vität, während zentrale Lagen von Netzwerkeffekten profitieren, die durch eine belebte Nachbarschaft entstehen. Leerstehende Einkaufszentren bieten Potenzial für Mischnutzungen. Gastronomie, Kulturangebote, Gesundheits- dienstleistungen oder Kinderbetreuung können neue Anziehungspunkte schaffen. Insbesondere gesunkene Mie- ten bieten Chancen, neue Konzepte in die Innenstädte zu locken. Märkte für Einzelhandelsimmobilien haben gedreht Der ESG-Standard von Immobilien wird zunehmend zu einem entscheidenden Wettbewerbsfaktor. Insbe- sondere ältere Gebäude weisen häufig eine geringere Energieeffizienz auf, was deren „Stranded Asset“-Ri- siko erhöht. Daten von MSCI Real Assets belegen kräf- tigere Preisabschläge bei älteren Einzelhandelsimmo- bilien. Dies deutet darauf hin, dass hier künftige Sa- nierungskosten eingepreist werden. Gleichzeitig kann das erhöhte transitorische Risiko die Marktgängigkeit der Immobilie reduzieren. In den vergangenen Jahren haben Einzelhandelsim- mobilien teils erhebliche Wertverluste erlitten. Inzwi- schen ist jedoch eine Stabilisierung erkennbar. Stei- gende Neuvertragsmieten begünstigten zuletzt einen leichten Anstieg der Kapitalwerte. Nach Angaben des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) liegen die aktu- ellen Mieten noch rund 5 % unter dem Höchststand von 2017. Für den weiteren Jahresverlauf rechnen wir insbe- sondere bei den Mieten mit weiteren Preissteigerungen. Allerdings begrenzen strukturelle Herausforderungen im stationären Einzelhandel sowie die derzeit noch schwache deutsche Konjunktur und Konsumlaune den Aufwärts- trend. Letztere werden sich mit dem erwarteten wirtschaftlichen Aufschwung im kommenden Jahr schrittweise verbessern. Preisabschläge nehmen mit dem Alter zu Kapitalwerte nach Baujahr, Index, 2010=100 Quellen: MSCI Real Assets, Helaba Research & Advisory 70 80 90 100 110 120 130 70 80 90 100 110 120 130 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 2000-2009 1990-1999 1970-1979 1980-1989 1960-1969 Steigende Mieten stabilisieren Kapitalwerte Renditeniveau verbessert vdp Immobilienpreisindex, Q1 2010 = 100 % Quellen: vdp, Helaba Research & Advisory Quellen: PMA, LSEG, Helaba Research & Advisory 85 90 95 100 105 110 115 120 85 90 95 100 105 110 115 120 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 Kapitalwerte Einzelhandels- mieten -1 0 1 2 3 4 5 6 05 07 09 11 13 15 17 19 21 23 25 -1 0 1 2 3 4 5 6 Netto-Spitzenrendite Rendite 10-j. Bundesanleihen Im Fokus: Immobilien © Helaba | Research & Advisory | 29. Juli 2025 4 von 5 Die gesunkenen Immobilienwerte haben die Netto-Spitzenrenditen steigen lassen (vgl. Grafik S. 3). Ende des ersten Quartals 2025 verfehlte diese laut Datenanbieter PMA mit 3,9 % nur knapp den 20-jährigen Durchschnitt von 4 %. Dennoch bleibt der Sektor für Investoren bedingt attraktiv. Der Risikoaufschlag gegenüber 10-jährigen Bundesanleihen beträgt aktuell nur rund 1,4 Prozentpunkte – so wenig wie zuletzt nach der Finanzkrise. Da im kommenden Jahr mit einem leichten Anstieg der langfristigen Zinsen zu rechnen ist, erwarten wir von dieser Seite keine Entlastung. Die durchschnittliche Gesamtrendite, bestehend aus Mietrendite und Wertentwicklung der Immobilien, entwi- ckelte sich nach Angaben von MSCI Real Assets im letzten Jahrzehnt im Einzelhandel schwächer als in anderen wichtigen deutschen Immobiliensegmenten. Während die Mieteinahmen weitgehend stabil blieben, drückte der Wertverlust die Performance. Die Gesamtrendite betrug 2024 bei Einzelhandelsimmobilien -1,2 %, bei Büros -3,2 %, bei Industrieimmobilien hingegen +4,2 %. Der Jahresauftakt 2025 verlief hingegen positiv: Alle drei Seg- mente verzeichneten im ersten Quartal eine positive Entwicklung. Langfristig zeigt sich zudem, dass Einzel- handelsimmobilien geringeren Schwankungen unterliegen als Büro- und Industrieimmobilien. Im internationalen Vergleich entwickelten sich die Gesamtrenditen von Einzelhandelsimmobilien zuletzt überwie- gend positiv. In Ländern wie Österreich, Polen, Großbritannien oder den USA schnitten sie besser ab als Büros oder Logistikimmobilien. Entspannung bei strukturellen und konjunkturellen Herausforderungen Investoren sollten angesichts des breiten Spektrums von Einzelhandelsimmobilien hinsichtlich Betriebsform, Lage sowie Betroffenheit durch den Onlinehandel innerhalb des Sektors selektiv vorgehen. Trotz bestehender struktu- reller Probleme bleibt der stationäre Handel ein zentraler Bestandteil in den Strategien vieler Einzelhändler und ein relevanter Baustein in gut diversifizierten Immobilienportfolios. Zahlreiche Marktakteure haben bereits inno- vative Konzepte entwickelt, um den veränderten Kundenbedürfnissen zu begegnen. Diese Ansätze bieten neue Erlebnisse und können Immobilien zusätzliche Dynamik und Relevanz verleihen. Allerdings ist dieser Transforma- tionsprozess komplex und wird noch Zeit benötigen, bis er flächendeckend Wirkung zeigt. Steigende Mieten deu- ten darauf hin, dass die neuen Konzepte Wirkung zeigen, die Attraktivität von Einzelhandelsflächen wieder zu- nimmt und ein neuer Marktzyklus begonnen hat. Aus konjunktureller Sicht zeichnet sich für die kommenden Quartale eine spürbare Verbesserung der wirtschaftli- chen Lage in Deutschland ab, die sich auch im privaten Konsum niederschlagen dürfte. Diese Entwicklung unter- stützt die positive Miet- und Preisdynamik bei Einzelhandelsimmobilien. Das gleichzeitige etwas höhere allge- meine Zinsniveau begrenzt allerdings die Spielräume für deutlichere Preissteigerungen. Der Aufwärtstrend dürfte daher moderat verlaufen und von der Erholung des privaten Konsums getragen sein. Gesamtrendite wieder etwas besser Handel schlägt fast überall Büro Gesamtrendite direkt gehaltener Immobilien, % Gesamtrendite direkt gehaltener Immobilien 2024, % Quellen: MSCI Real Assets, Helaba Research & Advisory Quellen: MSCI Real Assets, Helaba Research & Advisory -8 -4 0 4 8 12 16 20 24 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 -8 -4 0 4 8 12 16 20 24 Einzelhandel Büro Wohnen Industrie -10 -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10 -10 -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10 AT BE FR DE NL PL ES SE CH GB US Handel Büro Industrie Im Fokus: Immobilien © Helaba | Research & Advisory | 29. Juli 2025 5 von 5 Herausgeber und Redaktion Helaba Research & Advisory Mitarbeit: Richard Glatter Redaktion: Dr. Stefan Mitropoulos Verantwortlich: Dr. Gertrud Rosa Traud Chefvolkswirtin/ Head of Research & Advisory Neue Mainzer Str. 52-58 60311 Frankfurt am Main T +49 69 / 91 32 – 20 24 Internet: www.helaba.com Disclaimer Die Publikation ist mit größter Sorgfalt be- arbeitet worden. Sie enthält jedoch lediglich unverbindliche Analysen und Prognosen zu den gegenwärtigen und zukünftigen Markt- verhältnissen. Die Angaben beruhen auf Quellen, die wir für zuverlässig halten, für deren Richtigkeit, Vollständigkeit oder Ak- tualität wir aber keine Gewähr übernehmen können. Sämtliche in dieser Publikation ge- troffenen Angaben dienen der Information. Sie dürfen nicht als Angebot oder Empfeh- lung für Anlageentscheidungen verstanden werden. Hier können Sie sich für unsere Newsletter anmelden: https://news.helaba.de/research/

Onlineboom und Konsumzurückhaltung setzen stationären Handel zu. Leerstände und günstigere Mieten bieten Raum für moderne Konzepte. Neuer Zyklus beginnt: Formate greifen, Mieten steigen und Konsum belebt sich 2026.