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Das "Tor zur Stadt"

Gemeinsam für Eisenach

Jahrzehnte­lang ging es nicht vorwärts, jetzt scheint das Happy End in Sicht: Eisenach bekommt ein neues „Tor zur Stadt“. Zwischen Haupt­bahnhof und Nikolai­tor entsteht auf einem Areal von 30.000 Quadrat­metern ein Fach­markt­zentrum mit Park­haus, Hotel und Tagungs­­halle. 2022 soll alles fertig sein. Dies ist nur möglich, weil Stadt, Investor und Bevöl­k­erung das Projekt – trotz bewe­gender Vor­geschichte – zu einer Herzens­­sache ge­macht haben. Finanziert wird das Vor­­haben durch den Ver­bund aus Wart­burg-Spar­kasse, Spar­kasse Lüne­burg und Helaba.

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Es gibt viele gute Gründe, an den nord­westlichen Rand des Thür­inger Waldes nach Ei­se­nach zu fahren: Die sechst­größte Stadt des Bundes­landes – mit knapp 43.000 Ein­woh­nern – liegt mal­er­isch einge­bettet zwischen vier grünen Tälern zu Füßen der his­to­rischen Wart­burg. Ei­senach ist ein­ladend: die Natur, die Kultur, die Menschen, die Atmo­sphäre.

Doch wer bis­lang am Eisenacher Haupt­bahnhof aus dem Zug ge­stiegen und in Rich­tung Innen­stadt gelaufen ist, musste einen anderen Ein­druck ge­winnen. Denn zu sehen war zu­nächst ein Bretter­zaun. Da­hinter nichts als ein großes Loch, eine städte­bauliche Wunde. Für die Eisenacher Bürger­innen und Bürger war die Indus­trie­brache zwischen Haupt­bahnhof und Fuß­­­gänger­zone jahr­zehnte­lang der be­rühmt-be­rüchtigte „Schand­fleck“ und die „Schmuddel­ecke“ der Stadt. Seit der Wende warten die Eisenacher darauf, dass mit der unge­nutzten Fläche in dieser expo­nierten Lage etwas Sinn­volles passiert. Einige Inves­toren haben sich über die Jahre be­müht – aller­dings ver­geblich, was ins­be­son­dere an der Vor­ges­chichte des Grund­stücks lag.

Übersicht: Historische Bildergalerie

25 Mio

Finanzierungsvolumen

Sparkassen-Logo vor MAIN TOWER

Finanzierung im Verbund

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Alt­lasten wiegen schwer 

Bis in die 1960er Jahre stand dort eine Farben­fabrik, die den Boden hoch­gradig be­lastet hat. Dies wurde aller­dings erst Anfang der 90er Jahre fest­­ge­stellt, nach­dem das Grund­stück zu­nächst als Park­platz und später als Grün­fläche weiter­ge­nutzt wurde. Danach kam die Bretter­wand, und es war klar: Eine Nutz­ung der Fläche ist durch die not­wendige „Ent­­giftung“ ein kost­spieliges Unter­fangen – eine gewerb­­liche Nutzung sogar die ein­zige Option.

In den 2000er Jahren kaufte schließ­­lich ein privater Inves­tor das Grund­stück und de­konta­minierte einen Teil des Geländes mit fi­nan­zi­eller Unter­stützung des Landes Thüringen. Als die Nutz­ungs­pläne des Inves­tors konkreter wurden, wurde jedoch schnell deutlich, dass die Menschen in Eisenach andere Vor­stel­lungen haben. Die Bürger pro­tes­tierten laut­­stark gegen die neuen Pläne.

2012 trat dann Katja Wolf das Amt als Ober­bürger­meisterin der Stadt Ei­se­nach an. Sie er­in­nert sich: „Ich habe das Projekt zu einem Stand über­nom­men, der mir zutiefst zu­wider war – das gebe ich ehrlich zu. Ge­plant war eine gesichts­lose Shopping Mall mit bis zu 35 Läden, die unsere Innen­stadt kanni­bali­siert hätte. Damit hatte ich von An­fang an Bauch­schmerzen. Es drängte sich das Gefühl auf, dass in der Stadt etwas pas­siert, das unserer zu­künf­ti­gen Ent­wicklung einfach nicht gut­tut.“ Gemein­sam mit dem Stadt­rat und der Unter­stützung der Be­völkerung schaffte es die Ober­bürger­meisterin, dass noch ein­mal neu über die Nutz­ung der Fläche nach­ge­dacht wurde.

Entsorgung von

110 t

kontaminiertem Boden

Katja Wolf, seit 2012 im Amt der Oberbürgermeisterin
Katja Wolf, seit 2012 im Amt der Oberbürgermeisterin

„Indus­trielle Stärke, Kultur und Natur ist das, was die
Zu­kunfts­fähig­keit der Stadt Ei­se­nach aus­macht.
Ein Wert, den wir wie einen Scha­tz in uns tragen.“

Katja Wolf
Oberbürgermeisterin
Stadt Eisenach

Im Dialog zur Idee

Für einen Neu­start brauchte es allerdings auch einen neuen In­ves­tor, der sich auf die kom­ple­xen Rahmen­bedingungen in Eisenach ein­lassen würde. Ge­fun­den wurde die mittel­ständische May & Co. Unter­nehmens­gruppe, ansässig in Schleswig-Holstein und spezi­ali­siert auf die Projekt­ent­wicklung von Einzel­handels-, Logistik- und Hotel­immo­bi­lien.

Ebenso dring­end wie die Frage nach dem „Wer?“ stellte sich 2015 die Frage nach dem „Was?“. Es sollte keine klass­ische Shop­ping Mall geben und vor allem keine Bretter­wand mehr. Es folgten zahl­reiche Bürger­versamm­lung­en und eine „Projekt­werkstatt“, um die Wün­sche der Eisenacher Be­völ­ker­ung und der Stadt zu dis­kutieren. Allen Betei­ligten war be­wusst: Es geht nur im Dia­log! „Inso­fern haben wir am An­fang sehr viel Zeit inves­tiert, um erst einmal zu ver­­stehen, was die Stadt wirk­lich will“, berichtet Dr. Christian Kolb, im Bereich In­vest­ment und Devel­op­­ment bei May & Co. tätig und Leiter des Projekts. „Auch um aufzu­zeigen, es geht uns hier nicht darum, dass wir unser Ding eins zu eins um­setzen. Wir wollen auf die Be­lange der Stadt und der Be­völker­ung ein­gehen.“

Dr. Christian Kolb im Gespräch

„Die Men­schen in Eisenach mit­zunehmen war uns besonders wichtig. Ich bin stolz, dass wir das durch Zu­hören und durch eine kluge Planung ge­schafft haben.“

Dr. Christian Kolb
Investment & Development
May & Co.

Im Dia­log wurde dann schnell fest­gestellt: Eisenach braucht Park­plätze – vor allem im Stadt­kern. Eisenach würde von zentral gelegenen Tagungs­flächen profi­tieren. Und Eisenach wünscht sich weitere Möglich­keiten, stadtnah einzukaufen. Statt eine innen­liegende Shopping Mall als abge­schloss­enen Kosmos zu ent­wickeln, sollten die neuen Läden aus­drücklich Teil der gewachs­enen Stadt sein. Sie sollten sich zur an­grenz­enden Bahnhof­straße orien­tieren und groß­­flächig Raum für Einzel­handel schaffen, der eine Er­gänz­ung zum An­gebot in der Fuß­­gänger­zone dar­stellt – keine Konkurrenz. All diese Überleg­ungen fanden auch vor dem Leit­gedanken „Eisenach ver­bindet“ statt, dem die Stadt aktuell auch aus stadt­räum­licher Sicht folgt.

May & Co.

Der Immo­bi­lien­projekt­ent­wickler und -investor hat seit Gründ­ung 1983 über 300 Projekt­entwick­lungen in den Bereichen Einzel­handels-, Logistik- und Hotel­immobilien sowie zur Er­schließ­ung von Wohn­bau­land realisiert. Immer mit dem Ziel lang­lebige, lebend­ige und lebens­werte Immo­bi­lien zu ent­wickeln.

Das Projekt im Detail

Mit einem Inves­ti­ti­ons­volumen von 25 Mil­lionen Euro ist das „Tor zur Stadt“ in Eisenach heute das größte private Ent­wick­lungs­­projekt seit rund 20 Jahren.

Fakten zum Projekt
May & Co. ist der dritte Investor und bleibt Betreiber
May & Co. ist der dritte Investor und bleibt Betreiber

Bildergalerie: Pläne, Skizzen, Baustelle

Mit dem "Tor zur Stadt" entstehen

80

neue Arbeitsplätze

Finanz­ie­rung im Verbund

Um das Projekt auch finan­ziell in sicheres Fahr­wasser zu bringen, entschied sich der Projekt­entwickler May & Co. für seine „Haus­sparkasse“ in Lüneburg. Das ausge­wogene Konzept über­zeugte aber auch die Wart­burg-Sparkasse vor Ort, sich finanziell am „Tor zur Stadt“ zu be­teiligen. Es brauchte jedoch einen weiteren starken Partner. „Als mittel­ständ­ische Spar­kasse können wir ein Fi­nanz­ierungs­volumen in Höhe von 25 Mil­lionen Euro nicht alleine stemmen; den­noch wollten wir unserer Verant­wortung hier vor Ort natür­lich gerecht werden“, berichtet Andreas Reine­mann, stell­vertretender Abteilungs­leiter Firmen­kunden­geschäft der Wartburg-Sparkasse. Gemein­sam ent­schloss man sich 2017, die Helaba mit ins Boot zu holen. Zum einen, weil sie als Ver­bund­bank in der Ver­gangen­heit bereits zahl­reiche Projekte gemein­sam mit den Sparkassen realisiert hat. Zum anderen, weil die Helaba als größte euro­päische Finanz­iererin von Gewerbe­immo­bilien sowohl über eine tiefe Markt­kenntnis als auch über eine hohe Finanz­ierungs- und Struk­tu­rie­rungs­expertise verfügt. Und so steuert die Helaba den Groß­teil der Finanz­ierungs­summe bei, doch die Wart­burg-Sparkasse tritt als Konsortial­führerin auf und fungiert als Schnitt­stelle zwischen Spar­kassen, Helaba und der Projekt­entwick­lungs­ge­sell­schaft.

Andreas Reinemann, stv. Abteilungsleiter Firmenkundengeschäft der Wartburgsparkasse und Malaika Priebe, Expertin Sparkassen­kreditgeschäft der Helaba

„Ich hatte das Projekt in all den Jahren vor 2015 eigentlich schon auf­ge­geben. Dass wir als Wart­burg-Sparkasse nun unseren Teil zum Ge­lingen beige­tra­gen haben, macht mich sehr stolz.“

Andreas Reine­mann
Stellver­tretender Abteilungs­leiter Firmen­kunden­geschäft Wartburg-Sparkasse

„Wir freuen uns einfach, dabei zu sein“, sagt Malaika Priebe, Expertin Spar­kassen­kredit­ge­schäft der Helaba, „und das auch noch in unserem Heimat­markt in Thüringen, wo wir sehr kon­kret zeigen können, für was wir in der Zu­sam­men­arbeit mit den Sparkassen und im gemein­samen Immo­bilien­geschäft stehen.“ Für sie ist die Rolle der Helaba dabei klar definiert: „Wir unter­­stützen hier vor Ort die Spar­kasse; aber letztlich in dem Sinne, dass wir nur die Dinge bei­­tragen, die die Spar­kasse selbst nicht leisten kann. Ansons­ten nehmen wir uns zurück, weil es ihr Stand­ort und ihr Kunde ist.“

„Was unsere Zusammen­arbeit in Eisenach auszeichnet ist, dass wir uns immer auf die Aussagen und die Erfahrungen der beiden Sparkassen verlassen konnten.“

Malaika Priebe
Sparkassenkreditgeschäft
Helaba

Unsere Partner in diesem Projekt:

Sparkasse Lüneburg

Wartburg-Sparkasse

Zusammen­arbeit im „Dreamteam“

Kon­kret heißt das: Die Helaba steuert die Projekt­erfahrung mit großen Gewerbe­immo­bilien bei, die Spar­kasse Lüneburg ihre Er­fahrung mit dem Projekt­ent­wickler May & Co. und die Wart­burg-Sparkasse ihre regionale Expertise .
„Und so ist ein Dream­team ent­standen!“, sagt Andreas Reine­mann, der die Rollen­verteilung und die Zusam­men­arbeit ebenfalls durchweg positiv bewertet. Malaika Priebe ergänzt: „Wir mussten natürlich eng zu­sam­men­arbeiten und uns immer wieder ab­stimmen – und dieses Zu­sammen­spiel funktioniert nun schon mehr als zwei Jahre völlig rei­bungs­los.“

Am un­kompli­zierten Ab­lauf hat auch Projekt­entwickler May & Co. ent­schei­denden Anteil: „Die Zu­sam­men­­arbeit mit Herrn Dr. Kolb und der May-Gruppe war von Anfang an sehr an­­genehm. Man konnte spüren, es mit einem enga­gierten, familien­ge­führten Unter­nehmen zu tun zu haben. Die Ent­schei­dungs­wege sind kurz, die Kom­petenz ist hoch. Die Kollegen sind absolute Profis mit 30 Jahren Er­fahrung – und das war in jeder Phase des Projekts zu sehen“, sagt Andreas Reine­mann. Zudem gab es immer großes Ver­ständnis für die Be­dürf­nisse der Finanz­ierenden, denen May & Co. stets mit Lösungs­be­reit­schaft be­gegnet ist. Schließ­lich sei auch die Arbeit vor Ort „exzellent“ gewesen – im Vor­feld mit der Politik sowie während des Baus mit den be­tei­­ligten Firmen.

Das Nikolaitor ist das einzige erhaltene der ehemals fünf Stadttore in Eisenach
Das Nikolaitor ist das einzige erhaltene der ehemals fünf Stadttore in Eisenach

Auch bei May & Co. ge­nießt man die Zu­sam­men­arbeit: „Die Grund­lage für den Er­folg eines solch ambi­tio­nierten Pro­jekts mit vielen Be­tei­ligten sind Ver­trau­en sowie ein offener und trans­pa­renter Um­gang mit­einander. Ein Wort zählt! Zu­dem müssen die Banken eine gewisse Flexi­bi­li­tät mit­bringen, da Kosten­abwei­chungen beim Bau leider dazu­­gehören.“ Christian Kolb weiter: „Ins­beson­dere das ganze Thema Kredit­verhand­lung ist sehr schnell ge­­laufen – weil unsere Partner beides an den Tag ge­legt haben: Ver­trauen und Flexi­bilität.“

„Bei einem solch ambi­tio­nierten Projekt mit vielen Be­tei­ligten, ist ein offener und trans­pa­renter Umgang mit­einander Grund­lage für den Erfolg. Ein Wort zählt!
Zu­dem müssen Banken eine ge­wisse Flexi­bi­li­tät mit­bringen, da Kosten­ab­wei­chungen beim Bau leider dazu­­gehören.“

Dr. Christian Kolb
Investment & Development
May & Co.

METAPlus Immobilien 

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Zur Stärkung der Sparkassen im Kredit­geschäft bietet die Helaba über METAPlus Immo­bilien die Mög­lich­keit von Haftungs­übernahme oder Bar­be­tei­li­gungen bei Immo­bi­lien­finanz­ierungen an.

Malaika Priebe und Andreas Reinemann über die konkrete Zusammen­arbeit in Eisenach und den Mehr­wert von METAPlus Immo­bilien.

Ein starkes Team – ein ge­mein­samer Wunsch

All das zeigt: Komplexe Pro­jekte wie das „Tor zur Stadt“ brauchen Aus­dauer und ein starkes Team. Der bis­herige Erfolg ist daher nicht zu­letzt der inten­siven und vertrauens­vollen Zusammen­arbeit aller Betei­li­gten geschuldet. Das neue „Tor zur Stadt“ ist für Ober­bürger­meisterin Katja Wolf auch deshalb ein „Muster­beispiel an Nach­haltig­keit“, das mittel­fristig zu einer Auf­wer­tung der Stadt führen wird. „Kein Zweifel, das ist ein Pro­jekt, das uns alle sehr viel Ener­gie ge­kostet hat“, so Katja Wolf. Schluss­endlich sei es jedoch auf­grund der ge­teilten Vision aller Betei­li­gten zu einem „Herzens­projekt“ ge­worden.

Und so ist es der gemein­same Wunsch, dass das „Tor zur Stadt“ Eisenach lang­fristig gut­tut und einen ini­tialen Impuls für die weitere Ent­wicklung gibt. Wie der Neubau schluss­end­lich von den Bürgern ange­nom­men wird, wird sich zwar noch zeigen müssen, aber fest steht schon heute: Wer künftig mit Blick auf die Wart­burg aus dem Zug steigt, wird nicht mehr vor einer Bret­ter­wand stehen, sondern vor dem neuen „Tor zur Stadt“ und mit­ten im Eisenacher Leben.

Die Wartburg über der Stadt Eisenach
Die Wartburg über der Stadt Eisenach
Katja Wolf: „Zukunftsentwicklung made in Eisenach. Allen Beteiligten war besonders wichtig, dass das neue „Tor zur Stadt“ von der Bevölkerung akzeptiert wird und wirtschaftlich tragfähig ist.“
Katja Wolf: „Zukunftsentwicklung made in Eisenach. Allen Beteiligten war besonders wichtig, dass das neue „Tor zur Stadt“ von der Bevölkerung akzeptiert wird und wirtschaftlich tragfähig ist.“

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