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Das "Tor zur Stadt"

Gemeinsam für Eisenach

Jahrzehnte­lang ging es nicht vorwärts, jetzt scheint das Happy End in Sicht: Eisenach bekommt ein neues „Tor zur Stadt“. Zwischen Haupt­bahnhof und Nikolai­tor entsteht auf einem Areal von 30.000 Quadratmetern ein Fachmarkt­zentrum mit Park­haus, Hotel und Tagungs­halle. 2022 soll alles fertig sein. Dies ist nur möglich, weil Stadt, Investor und Bevöl­kerung das Projekt – trotz bewe­gender Vor­geschichte – zu einer Herzens­sache gemacht haben. Finanziert wird das Vor­haben durch den Verbund aus Wartburg-Sparkasse, Sparkasse Lüneburg und Helaba.

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Es gibt viele gute Gründe, an den nord­westlichen Rand des Thüringer Waldes nach Eisenach zu fahren: Die sechst­größte Stadt des Bundes­landes – mit knapp 43.000 Einwohnern – liegt malerisch einge­bettet zwischen vier grünen Tälern zu Füßen der historischen Wartburg. Eisenach ist einladend: die Natur, die Kultur, die Menschen, die Atmo­sphäre.

Doch wer bislang am Eisenacher Haupt­bahnhof aus dem Zug gestiegen und in Richtung Innen­stadt gelaufen ist, musste einen anderen Eindruck ge­winnen. Denn zu sehen war zunächst ein Bretter­zaun. Dahinter nichts als ein großes Loch, eine städte­bauliche Wunde. Für die Eisenacher Bürger­innen und Bürger war die Industrie­brache zwischen Haupt­bahnhof und Fuß­gänger­zone jahr­zehnte­lang der berühmt-berüchtigte „Schand­fleck“ und die „Schmuddel­ecke“ der Stadt. Seit der Wende warten die Eisenacher darauf, dass mit der unge­nutzten Fläche in dieser expo­nierten Lage etwas Sinn­volles passiert. Einige Inves­toren haben sich über die Jahre be­müht – allerdings ver­geblich, was ins­besondere an der Vor­geschichte des Grund­stücks lag.

Übersicht: Historische Bildergalerie

25 Mio

Finanzierungsvolumen

Sparkassen-Logo vor MAIN TOWER

Finanzierung im Verbund

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Alt­lasten wiegen schwer 

Bis in die 1960er Jahre stand dort eine Farben­fabrik, die den Boden hoch­gradig belastet hat. Dies wurde allerdings erst Anfang der 90er Jahre fest­­gestellt, nachdem das Grund­stück zunächst als Parkplatz und später als Grün­fläche weiter­ge­nutzt wurde. Danach kam die Bretter­wand, und es war klar: Eine Nutzung der Fläche ist durch die not­wendige „Ent­giftung“ ein kost­spieliges Unter­fangen – eine gewerb­liche Nutzung sogar die einzige Option.

In den 2000er Jahren kaufte schließlich ein privater Inves­tor das Grund­stück und de­konta­minierte einen Teil des Geländes mit finanzieller Unter­stützung des Landes Thüringen. Als die Nutzungs­pläne des Investors konkreter wurden, wurde jedoch schnell deutlich, dass die Menschen in Eisenach andere Vor­stellungen haben. Die Bürger protes­tierten laut­stark gegen die neuen Pläne.

2012 trat dann Katja Wolf das Amt als Ober­bürger­meisterin der Stadt Eisenach an. Sie erinnert sich: „Ich habe das Projekt zu einem Stand über­nommen, der mir zutiefst zuwider war – das gebe ich ehrlich zu. Geplant war eine gesichts­lose Shopping Mall mit bis zu 35 Läden, die unsere Innen­stadt kanni­bali­siert hätte. Damit hatte ich von Anfang an Bauch­schmerzen. Es drängte sich das Gefühl auf, dass in der Stadt etwas passiert, das unserer zu­künf­ti­gen Ent­wicklung einfach nicht gut­tut.“ Gemein­sam mit dem Stadt­rat und der Unter­stützung der Be­völkerung schaffte es die Ober­bürger­meisterin, dass noch einmal neu über die Nutzung der Fläche nach­gedacht wurde.

Entsorgung von

110 t

kontaminiertem Boden

Katja Wolf, seit 2012 im Amt der Oberbürgermeisterin
Katja Wolf, seit 2012 im Amt der Oberbürgermeisterin

„Industrielle Stärke, Kultur und Natur ist das, was die
Zukunfts­fähigkeit der Stadt Eisenach ausmacht.
Ein Wert, den wir wie einen Schatz in uns tragen.“

Katja Wolf
Oberbürgermeisterin
Stadt Eisenach

Im Dialog zur Idee

Für einen Neu­start brauchte es allerdings auch einen neuen Investor, der sich auf die kom­plexen Rahmen­bedingungen in Eisenach ein­lassen würde. Gefunden wurde die mittel­ständische May & Co. Unter­nehmens­gruppe, ansässig in Schleswig-Holstein und spezialisiert auf die Projekt­ent­wicklung von Einzel­handels-, Logistik- und Hotel­immo­bi­lien.

Ebenso dring­end wie die Frage nach dem „Wer?“ stellte sich 2015 die Frage nach dem „Was?“. Es sollte keine klass­ische Shop­ping Mall geben und vor allem keine Bretter­wand mehr. Es folgten zahl­reiche Bürger­versamm­lung­en und eine „Projekt­werkstatt“, um die Wünsche der Eisenacher Be­völ­ker­ung und der Stadt zu dis­kutieren. Allen Betei­ligten war be­wusst: Es geht nur im Dia­log! „Inso­fern haben wir am An­fang sehr viel Zeit inves­tiert, um erst einmal zu ver­­stehen, was die Stadt wirk­lich will“, berichtet Dr. Christian Kolb, im Bereich Invest­ment und Devel­op­­ment bei May & Co. tätig und Leiter des Projekts. „Auch um aufzu­zeigen, es geht uns hier nicht darum, dass wir unser Ding eins zu eins um­setzen. Wir wollen auf die Be­lange der Stadt und der Be­völker­ung ein­gehen.“

Dr. Christian Kolb im Gespräch

„Die Menschen in Eisenach mit­zunehmen war uns besonders wichtig. Ich bin stolz, dass wir das durch Zu­hören und durch eine kluge Planung ge­schafft haben.“

Dr. Christian Kolb
Investment & Development
May & Co.

Im Dia­log wurde dann schnell fest­gestellt: Eisenach braucht Park­plätze – vor allem im Stadt­kern. Eisenach würde von zentral gelegenen Tagungs­flächen profi­tieren. Und Eisenach wünscht sich weitere Möglich­keiten, stadtnah einzukaufen. Statt eine innen­liegende Shopping Mall als abge­schloss­enen Kosmos zu ent­wickeln, sollten die neuen Läden aus­drücklich Teil der gewachs­enen Stadt sein. Sie sollten sich zur an­grenzenden Bahnhof­straße orien­tieren und groß­­flächig Raum für Einzel­handel schaffen, der eine Er­gänzung zum An­gebot in der Fuß­gänger­zone dar­stellt – keine Konkurrenz. All diese Überleg­ungen fanden auch vor dem Leit­gedanken „Eisenach ver­bindet“ statt, dem die Stadt aktuell auch aus stadt­räumlicher Sicht folgt.

May & Co.

Der Immo­bi­lien­projekt­ent­wickler und -investor hat seit Gründ­ung 1983 über 300 Projekt­entwick­lungen in den Bereichen Einzel­handels-, Logistik- und Hotel­immobilien sowie zur Er­schließ­ung von Wohn­bau­land realisiert. Immer mit dem Ziel lang­lebige, lebend­ige und lebens­werte Immo­bi­lien zu ent­wickeln.

Das Projekt im Detail

Mit einem Inves­ti­ti­ons­volumen von 25 Mil­lionen Euro ist das „Tor zur Stadt“ in Eisenach heute das größte private Ent­wick­lungs­­projekt seit rund 20 Jahren.

Fakten zum Projekt
May & Co. ist der dritte Investor und bleibt Betreiber
May & Co. ist der dritte Investor und bleibt Betreiber

Bildergalerie: Pläne, Skizzen, Baustelle

Mit dem "Tor zur Stadt" entstehen

80

neue Arbeitsplätze

Finanz­ie­rung im Verbund

Um das Projekt auch finan­ziell in sicheres Fahr­wasser zu bringen, entschied sich der Projekt­entwickler May & Co. für seine „Haus­sparkasse“ in Lüneburg. Das ausge­wogene Konzept überzeugte aber auch die Wartburg-Sparkasse vor Ort, sich finanziell am „Tor zur Stadt“ zu be­teiligen. Es brauchte jedoch einen weiteren starken Partner. „Als mittel­ständische Sparkasse können wir ein Finanz­ierungs­volumen in Höhe von 25 Mil­lionen Euro nicht alleine stemmen; den­noch wollten wir unserer Verant­wortung hier vor Ort natürlich gerecht werden“, berichtet Andreas Reinemann, stell­vertretender Abteilungs­leiter Firmen­kunden­geschäft der Wartburg-Sparkasse. Gemein­sam ent­schloss man sich 2017, die Helaba mit ins Boot zu holen. Zum einen, weil sie als Verbund­bank in der Ver­gangen­heit bereits zahl­reiche Projekte gemein­sam mit den Sparkassen realisiert hat. Zum anderen, weil die Helaba als größte europäische Finanz­iererin von Gewerbe­immo­bilien sowohl über eine tiefe Markt­kenntnis als auch über eine hohe Finanz­ierungs- und Struk­tu­rie­rungs­expertise verfügt. Und so steuert die Helaba den Groß­teil der Finanz­ierungs­summe bei, doch die Wartburg-Sparkasse tritt als Konsortial­führerin auf und fungiert als Schnitt­stelle zwischen Sparkassen, Helaba und der Projekt­entwicklungs­gesellschaft.

Andreas Reinemann, stv. Abteilungsleiter Firmenkundengeschäft der Wartburgsparkasse und Malaika Priebe, Expertin Sparkassen­kreditgeschäft der Helaba

„Ich hatte das Projekt in all den Jahren vor 2015 eigentlich schon aufgegeben. Dass wir als Wartburg-Sparkasse nun unseren Teil zum Gelingen beige­tragen haben, macht mich sehr stolz.“

Andreas Reinemann
Stellver­tretender Abteilungs­leiter Firmen­kunden­geschäft Wartburg-Sparkasse

„Wir freuen uns einfach, dabei zu sein“, sagt Malaika Priebe, Expertin Sparkassen­kredit­geschäft der Helaba, „und das auch noch in unserem Heimat­markt in Thüringen, wo wir sehr konkret zeigen können, für was wir in der Zusammen­arbeit mit den Sparkassen und im gemein­samen Immo­bilien­geschäft stehen.“ Für sie ist die Rolle der Helaba dabei klar definiert: „Wir unter­stützen hier vor Ort die Sparkasse; aber letztlich in dem Sinne, dass wir nur die Dinge bei­tragen, die die Spar­kasse selbst nicht leisten kann. Ansons­ten nehmen wir uns zurück, weil es ihr Stand­ort und ihr Kunde ist.“

„Was unsere Zusammen­arbeit in Eisenach auszeichnet ist, dass wir uns immer auf die Aussagen und die Erfahrungen der beiden Sparkassen verlassen konnten.“

Malaika Priebe
Sparkassenkreditgeschäft
Helaba

Unsere Partner in diesem Projekt:

Sparkasse Lüneburg

Wartburg-Sparkasse

Zusammen­arbeit im „Dreamteam“

Konkret heißt das: Die Helaba steuert die Projekt­erfahrung mit großen Gewerbe­immo­bilien bei, die Sparkasse Lüneburg ihre Erfahrung mit dem Projekt­ent­wickler May & Co. und die Wartburg-Sparkasse ihre regionale Expertise .
„Und so ist ein Dreamteam entstanden!“, sagt Andreas Reinemann, der die Rollen­verteilung und die Zusammen­arbeit ebenfalls durchweg positiv bewertet. Malaika Priebe ergänzt: „Wir mussten natürlich eng zusammen­arbeiten und uns immer wieder ab­stimmen – und dieses Zu­sammen­spiel funktioniert nun schon mehr als zwei Jahre völlig reibungs­los.“

Am un­kompli­zierten Ab­lauf hat auch Projekt­entwickler May & Co. ent­schei­denden Anteil: „Die Zusammen­­arbeit mit Herrn Dr. Kolb und der May-Gruppe war von Anfang an sehr an­genehm. Man konnte spüren, es mit einem enga­gierten, familien­geführten Unter­nehmen zu tun zu haben. Die Ent­scheidungs­wege sind kurz, die Kom­petenz ist hoch. Die Kollegen sind absolute Profis mit 30 Jahren Er­fahrung – und das war in jeder Phase des Projekts zu sehen“, sagt Andreas Reinemann. Zudem gab es immer großes Ver­ständnis für die Bedürf­nisse der Finanz­ierenden, denen May & Co. stets mit Lösungs­bereitschaft begegnet ist. Schließlich sei auch die Arbeit vor Ort „exzellent“ gewesen – im Vorfeld mit der Politik sowie während des Baus mit den betei­ligten Firmen.

Das Nikolaitor ist das einzige erhaltene der ehemals fünf Stadttore in Eisenach
Das Nikolaitor ist das einzige erhaltene der ehemals fünf Stadttore in Eisenach

Auch bei May & Co. genießt man die Zusammen­arbeit: „Die Grund­lage für den Erfolg eines solch ambi­tio­nierten Projekts mit vielen Be­tei­ligten sind Ver­trauen sowie ein offener und trans­pa­renter Umgang mit­einander. Ein Wort zählt! Zu­dem müssen die Banken eine gewisse Flexi­bi­li­tät mit­bringen, da Kosten­abwei­chungen beim Bau leider dazu­­gehören.“ Christian Kolb weiter: „Ins­beson­dere das ganze Thema Kredit­verhandlung ist sehr schnell ge­laufen – weil unsere Partner beides an den Tag gelegt haben: Vertrauen und Flexi­bilität.“

„Bei einem solch ambi­tio­nierten Projekt mit vielen Be­tei­ligten, ist ein offener und trans­pa­renter Umgang mit­einander Grundlage für den Erfolg. Ein Wort zählt!
Zudem müssen Banken eine gewisse Flexi­bi­li­tät mit­bringen, da Kosten­abwei­chungen beim Bau leider dazu­­gehören.“

Dr. Christian Kolb
Investment & Development
May & Co.

Ein starkes Team – ein ge­mein­samer Wunsch

All das zeigt: Komplexe Projekte wie das „Tor zur Stadt“ brauchen Aus­dauer und ein starkes Team. Der bisherige Erfolg ist daher nicht zuletzt der inten­siven und vertrauens­vollen Zusammen­arbeit aller Betei­li­gten geschuldet. Das neue „Tor zur Stadt“ ist für Ober­bürger­meisterin Katja Wolf auch deshalb ein „Muster­beispiel an Nach­haltig­keit“, das mittel­fristig zu einer Auf­wertung der Stadt führen wird. „Kein Zweifel, das ist ein Projekt, das uns alle sehr viel Energie ge­kostet hat“, so Katja Wolf. Schluss­endlich sei es jedoch auf­grund der ge­teilten Vision aller Betei­li­gten zu einem „Herzens­projekt“ geworden.

Und so ist es der gemein­same Wunsch, dass das „Tor zur Stadt“ Eisenach lang­fristig gut­tut und einen ini­tialen Impuls für die weitere Ent­wicklung gibt. Wie der Neubau schluss­end­lich von den Bürgern ange­nommen wird, wird sich zwar noch zeigen müssen, aber fest steht schon heute: Wer künftig mit Blick auf die Wartburg aus dem Zug steigt, wird nicht mehr vor einer Bretter­wand stehen, sondern vor dem neuen „Tor zur Stadt“ und mitten im Eisenacher Leben.

Die Wartburg über der Stadt Eisenach
Die Wartburg über der Stadt Eisenach
Katja Wolf: „Zukunftsentwicklung made in Eisenach. Allen Beteiligten war besonders wichtig, dass das neue „Tor zur Stadt“ von der Bevölkerung akzeptiert wird und wirtschaftlich tragfähig ist.“
Katja Wolf: „Zukunftsentwicklung made in Eisenach. Allen Beteiligten war besonders wichtig, dass das neue „Tor zur Stadt“ von der Bevölkerung akzeptiert wird und wirtschaftlich tragfähig ist.“

Bildergalerie: Impressionen

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