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Grüner wird's nicht

Wohnraum­sanierung ermöglichen

Die Unternehmens­gruppe Nassauische Heim­stätte | Wohn­stadt investiert in den nächsten Jahren rund 1,9 Milliarden Euro in die Sanier­ung oder den Neu­bau von Wohn­gebäuden. Die Finan­zierung wird zum Teil über einen grünen Schuld­schein ab­ge­deckt, den die Helaba für das Wohnungs­unter­nehmen – eines der größten Deutsch­lands – aus­ge­geben hat. Die enge Zusammen­arbeit zeigt, wie große Inves­ti­tionen, nach­haltiges Wirt­schaften und eine flexible und effi­ziente Ab­wick­lung für ein erfolg­reiches Pro­jekt sorgen können.

Nur rund 150 Meter ent­fernt vom breiten von Bäumen und Wiesen ein­ge­fassten Main liegt die Bürgeler Straße in Frank­furt-Fechen­heim. Die Lage ist fast schon idyl­lisch, die Sied­lung, die An­fang der 1960er-Jahre ge­baut wurde, hat ihre besten Tage aller­dings lange hinter sich. An den Wohn­blöcken bröckeln die Fas­saden, der Putz über den Haus­tür­stürzen hängt her­unter. Auch innen sieht es nicht viel besser aus, die Men­schen, die hier im Frank­furter Ver­gleich relativ günstig mieten können, leben in Wohn­ungen, die auf einem jahr­­zehn­te­alten Stand sind.

Die Eigen­tümerin, die Unter­nehmens­gruppe Nas­saui­sche Heim­stätte | Wohn­stadt, kennt die Pro­bleme und geht sie – wie in ihrem gesamten Bestand – nach und nach an. „Bis Ende 2020 sanieren wir hier 72 Wohn­ein­heiten und bringen sie auch ener­getisch auf den neu­esten Stand“, sagt Gregor Steiger. „Wir werden die Fas­saden, Keller­decken und Dächer neu dämmen, neue Bäder und Küchen ein­bauen sowie die Strom- und Wasser­leit­ungen er­setzen“, be­schreibt der Nach­haltig­keits­manager des Wohnungs­unter­nehmens die Arbeiten, die für die kommen­den Monate be­auf­tragt sind. 

Die Siedlung hat ihre besten Tage lange hinter sich: An den Wohnblöcken bröckeln die Fassaden, der Putz über den Haustürstürzen hängt herunter.
Die Siedlung hat ihre besten Tage lange hinter sich: An den Wohnblöcken bröckeln die Fassaden, der Putz über den Haustürstürzen hängt herunter.

Die Gebäude­hülle wird an­schließend dem Stand­ard eines Neu­baus ent­sprechen. Gemein­sam mit seinem Kol­legen Henning Löwer, der bei der Nassau­ischen Heim­stätte die Unter­nehmens­finan­zierung leitet, besucht Steiger an diesem regner­ischen Vor­mittag die Wohn­sied­lung. „Für eine bessere Öko­bilanz werden wir zu­dem bei vielen Objekten Photo­voltaik­anlagen an­bringen, wenn es die Form und Aus­richtung der Dächer zu­lassen. Außer­dem wollen wir Solar­thermie ein­setzen, um Wärme zu er­zeugen“, sagt der Nach­haltig­keits­experte. Wenn die Sanier­ung im Sommer be­endet ist, wird der Primär­energie­bedarf bei rund 40 Prozent von dem liegen, was in der Energie­einspar­ver­ordnung für Neu­bauten ge­fordert wird. Außer­dem senkt die Wohnungs­gesell­schaft den CO2-Aus­stoß von 69 auf 13 Kilo­gramm CO2 pro Quadrat­meter im Jahr. Das bedeutet ein großes Plus für die Um­welt: Mehr als ein Viertel des End­energie­ver­brauchs in Hessen fallen heute beim Heizen und bei der Warm­wasser­er­zeugung an.

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Wohn­einheiten modernisiert die Nassauische Heimstätte 2019 und 2020 mit Hilfe des grünen Schuld­scheins

Kapital­märkte

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Pilotprojekt für regene­rative Energie­versorgung

Das Projekt an der Bürgeler Straße ist auch eine Art Pilot­projekt, um in der Rea­lität zu testen, wie eine möglichst regene­rative Ver­sorgung mit Wärme und Strom aus­sehen kann. Es ist Teil eines großen Sanierungs­programms, mit dem die Nassauische Heim­stätte ihren Gebäude­bestand bis zum Jahr 2050 klima­neutral weiter­entwickeln will. Ein erstes Bei­spiel dafür war die Adolf-Miersch-Siedlung in Frank­furt, die aus den 1950er-Jahren stammt und nach der Moder­nisierung ein Gold-Zertifikat der Deutschen Gesell­schaft für Nach­haltiges Bauen erhielt.

„Als eines der ersten deutschen Wohnungs­unternehmen haben wir ein grünes Schuld­schein­darlehen am Kapital­markt aufgenommen.“

Henning Löwer, Leiter Unternehmensfinanzierung bei der Nassauischen Heimstätte

Um die hohen Kosten zu finan­zieren, ging die Unter­nehmens­gruppe einen besonderen Weg. „Als eines der ersten deutschen Wohnungs­unter­nehmen haben wir ein grünes Schuld­schein­darlehen am Kapital­markt auf­ge­nommen“, erklärt Henning Löwer. Mit Lauf­zeiten von zehn, 15 und 20 Jahren sammelte die Unter­nehmens­gruppe insgesamt 80 Millionen Euro ein. Ergänzt wurde die grüne Finan­zierung durch Namens­schuld­verschreib­ungen über Lauf­zeiten bis 30 Jahren, mit denen das gesamte Volumen auf 180 Millionen Euro stieg. „Die Trans­aktion war so erfolg­reich, dass sie mehrfach über­zeichnet war“, sagt Klaus Peter Schommer. Der Finanzierungs­experte der Helaba setzte mit seinem Team das Instru­ment auf, das auch für ihn ein un­ge­wöhnliches Vor­gehen bedeutet. „Wohnungs­bau­unter­nehmen mit kommu­nalem Hinter­grund finan­zieren tradi­tionell, indem sie eine Grund­schuld ein­tragen lassen. Das Geschäft wird dazu bei uns über die Immobilien­abteilung ab­gewickelt.“ Bei der Nassauischen Heim­stätte ging es nun um eine Finan­zierung am Kapital­markt in ungesicherter Form. „Das erfordert eine ganz andere Vorbereitung.“

„Die Nassauische Heim­stätte | Wohn­stadt eignet sich vorzüglich als Emittent grüner Finan­zierungen. Über die ener­getische Sanierung hinaus, die einen wichtigen Bei­trag zur Erreichung der Klima­ziele leistet, wird in Frank­furt moderner, bezahl­barer Wohn­raum geschaffen.“

Klaus Peter Schommer, Finanzierungsexperte der Helaba

Henning Löwer, Leiter Unternehmensfinanzierung bei der Nassauischen Heimstätte
Henning Löwer, Leiter Unternehmensfinanzierung bei der Nassauischen Heimstätte
Klaus Peter Schommer, Finanzierungsexperte der Helaba
Klaus Peter Schommer, Finanzierungsexperte der Helaba

Teil der Nach­haltig­keits­strategie

Für das Wohnungs­unter­nehmen passt das Konzept perfekt. Es fügt sich naht­los in die Nach­haltig­keits­strategie ein, die das Unter­nehmen in den ver­gangenen Jahren erarbeitet hat. Seit 2014 hat die Unter­nehmens­gruppe acht Handlungs­felder definiert, die auf öko­logische, soziale und öko­nomische Prinzipien unter­sucht wurden. Neben Themen wie Beschaffung, Mit­arbeitende oder Mobilitäts­konzepte gehören dazu eben auch Bau und Betrieb sowie die Finanzierung. „Nach intensiver Vor­arbeit haben wir ein Nach­haltig­keits-Rating bei der Agentur ISS-oekom beauftragt. Anschließend haben wir eine so genannte Second Party Opinion ein­geholt, die ähnlich wie ein Kredit-Rating im Finanz­bereich objektiv und un­abhängig die nach­haltige Bonität beurteilt“, erklärt Gregor Steiger das Ver­fahren. „Darauf­hin konnten wir den grünen Schuld­schein auf­legen, weil wir die Nach­haltig­keit unseres Invest­ments belegen konnten.“ Diese Beweis­führung funktioniert dabei sehr einfach: Mit den Energie­aus­weisen der Häuser vor und nach den Maß­nahmen lässt sich die Ver­änderung auf einen Blick nachweisen.

„Wir haben belegt, dass unser Invest­ment nach­haltig ist und konnten deshalb den grünen Schuld­schein erfol­greich platzieren.“

Gregor Steiger, Nachhaltigkeitsmanager bei der Nassauischen Heimstätte

Für seinen Kollegen Henning Löwer ist das Finanzierungs­instrument zudem nicht nur wegen seines grünen Hinter­grunds interessant. „Wir beobachten den Markt genau und haben den Schuld­schein an sich als sehr interessantes Modell identi­fiziert. Mit unserer guten Bonität konnten wir hier mit einer großen Nach­frage rechnen.“ Das bestätigt auch Klaus Peter Schommer von der Helaba: „Der kommunale Hinter­grund der Nassauischen Heim­stätte bietet eine große Sicher­heit. Dazu kommt, dass wir sehr attraktive Margen für den Emittenten, aber auch für die Investoren er­reichen konnten.“ Außer­dem ist das nach­haltige Invest­ment in einem sowieso sehr über­hitzten Wohnungs­markt in Frank­furt ein weiteres Argument, dass sich Investoren dafür interessieren. Das liegt auch daran, dass die Helaba mit dem Instrument eine Ent­wicklung auf­gegriffen hat, die fort­während stärker wird: „Investoren haben in ihren Anlage­richt­linien immer öfter fest­geschrieben, dass ein bestimmter An­teil ihrer Invest­ments nach­haltig ist – und das muss auch bewiesener­maßen so sein, um kein Green­washing zu betreiben“, sagt Schommer.

Die Partner verstehen sich gut, auch bei miesem Wetter. Es liegt nahe, dass das Wohnungsunternehmen auch kommende Investitionen wieder über einen grünen Schuldschein finanzieren wird.
Die Partner verstehen sich gut, auch bei miesem Wetter. Es liegt nahe, dass das Wohnungsunternehmen auch kommende Investitionen wieder über einen grünen Schuldschein finanzieren wird.
Gregor Steiger, Nachhaltigkeitsmanager bei der Nassauischen Heimstätte
Gregor Steiger, Nachhaltigkeitsmanager bei der Nassauischen Heimstätte

Digitale Abwick­lung sorgt für Effizienz

Ein weiterer Vorteil des Schuld­schein­modells ist die komplett digi­tale Ab­wicklung über die Platt­form des Fintech-Start-ups vc trade. Auf ihr findet der Produktions- und Vertriebs­prozess statt, von der ersten Ideen­findung über die An­fragen der Bank an die Investoren bis hin zur Führung des Order­buchs. „Für die Emittenten wie auch die Zeichner – und uns als aus­gebende Bank – wird der Prozess effizienter, trans­parenter und am Ende auch günstiger“, sagt Klaus Peter Schommer. Gleich­zeitig wächst auch die Ziel­gruppe, die mit dem Schuld­schein erreicht werden kann, auf der digitalen Platt­form stetig. „Die Schuld­schein­platt­form vc trade hat mittler­weile nahezu den gesamten Spar­kassen­sektor an Bord, aber auch viele institutionelle Anleger – insgesamt sind es mehr als 500 Investoren.“

Auch deswegen kann sich die Nassauische Heim­stätte ähnliche Finanzierungs­modelle für die Zukunft gut vor­stellen. „Wir investieren viel, um Gebäude zu moder­nisieren oder zu kaufen oder auch ganz neue Wohn­komplexe zu bauen“, sagt Henning Löwer. Dafür benötigt das Unter­nehmen immer wieder Fremd­mittel. „Für den grünen Schuld­schein spricht auch, dass er lange Lauf­zeiten hat und nicht besichert werden muss. Außer­dem haben wir nun viel Arbeit investiert, weil wir unser gesamtes Unter­nehmen und das Projekt dem Rating unter­ziehen mussten“, erklärt der Finanz­experte. „Unsere Haus­aufgaben haben wir gemacht. Kommende Investitionen wieder über das Modell des grünen Schuld­scheins zu finanzieren, liegt für uns nun sehr nahe.“

Was ist eigentlich ein grüner Schuld­schein?

Ein Schuldschein ist ein handel­bares Dar­lehen, das ein Darlehens­nehmer über eine Bank begibt, um von mehreren Partnern Kredite zu bekommen. In den meisten Fällen sind es Banken, Spar­kassen und Volks­banken, aber auch insti­tutionelle Investoren wie Pensions­kassen oder Ver­sicherungen. Die Helaba hat das Finanzierungs­instrument Mitte der 1990er-Jahre für Unter­nehmen ent­wickelt und seit­her ständig verbessert. Während der Finanz­krise in den Jahren 2008 und 2009 finan­zierten immer mehr Unter­nehmen ihre Investitionen über einen Schuld­schein, weil die Emissions­tätigkeit für Unter­nehmens­anleihen zum Erliegen kam. „Grün“ wird das Instrument genannt, wenn es für nach­haltige Projekte genutzt wird. Diese werden vorab nach strengen Maß­stäben von darauf spezialisierten Rating-Agenturen überprüft.

­ 1,9 Mrd. €

wird die Unternehmensgruppe bis 2023 in den Neubau von Wohnungen und die Modernisierung des Gebäudebestands stecken.

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