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Ein Hoch auf die Stadt

Der Büro- und Hotel­turm ONE  treibt zeitge­mäße Stadt­planung vor­an

In Frank­furt boomt der Hoch­haus­bau. Eines der interes­santesten Projekte ist der ONE: Der 49-geschossige Büro- und Hotelturm an der Schnitt­stelle von Messe-, Europa- und Banken­viertel soll Nutzungen verzahnen, sich zum Stadt­raum öffnen und das urbane Leben der Stadt im Gebäude fort­führen. Die Helaba garantiert den Kredit in drei­stelliger Millionen­höhe und ermög­licht so eine schnelle Finan­zierung.

Wenn Matthias Winkelhardt aus seinem Büro­fenster blickt, schaut er der Stadt Frank­furt beim Wachsen zu. Von seinem Arbeits­platz im Tower 185 hat der 42-jährige Immo­bilien­fach­wirt beste Sicht auf eines der größten Städte­bau­pro­jekten in Deutsch­land: das Europa­viertel. Wo früher Güter­züge rollten, wächst seit rund 15 Jahren ein lebendiges, urbanes Stadt­quartier. Auf dem fast 2,5 Kilometer langen ehemaligen Güter­bahn­hof­gelände nahe der Messe reihen sich Wohnungen, Büros, Hotels, Geschäfte, Restaurants und Sozial­ein­richtungen. 

Winkelhardt leitet den Standort Frank­furt bei der CA Immo. Das deutsch-öster­reichische Immo­bilien­unter­nehmen entwickelt den östlichen, stadt­nahen Teil des Europa­viertels. Insge­samt sollen in dem neuen Stadt­teil künftig rund 30.000 Menschen arbeiten und bis zu 10.000 Menschen leben. Mehr als zwei Drittel des 90 Hektar großen Areals sind bereits bebaut.

Von der Brach­fläche zum leben­digen Stadt­quartier

„Man kann sich kaum vorstellen, mit welcher Dynamik aus einer riesigen Brach­fläche ein Stück Stadt ent­standen ist“, sagt Winkelhardt. Die CA Immo hat dazu als Investor und Projekt­ent­wickler maßgeblich beige­tragen: Das Unter­nehmen reali­sierte im Europa­viertel zwei Hotels, zwei Wohn­gebäude­komplexe, ein Büro­gebäude, ein Kongress­zentrum, ein Einkaufs­zentrum mit 180 Geschäften sowie den Tower 185, der den Eingang in das neue Stadt­quartier bildet. 

Und es geht weiter. Im Osten des Viertels laufen die Arbeiten für den ONE, einen 190 Meter hohen Büro- und Hotel­turm, dessen Um­setzung von der Helaba finanziert wird. Obwohl die Fertig­stellung erst im Jahr 2022 erfolgen wird, schiebt die CA Immo bereits auf dem benach­barten Grund­stück das nächste Projekt an. Hier sollte ursprüng­lich sogar einmal ein 365 Meter hoher Turm entstehen, doch so ein Gebäude ist in Deutschland aktuell immo­bilien­wirt­schaftlich nicht sinnvoll. Stattdessen prüft CA Immo nun, die Baumasse auf ein gemischt genutztes Gebäude­ensemble zu verteilen. Das Konzept muss im Detail noch erarbeitet werden, dennoch freut sich Winkelhardt schon: „Was hier an Baupro­jekten realisiert wird, hat eine völlig neue Dimension.“

Es geht den Projekt­ent­wicklern dabei um weit mehr als um Höhen­rekorde: Wie in fast jeder Großstadt sind auch in Frankfurt hochwertige Büro­flächen insbesondere in den zentralen Lagen begrenzt. Die Türme im Europa­viertel sollen den wachsenden Flächen­bedarf decken und zugleich eine städte­bauliche Lücke schließen. Denn die Hoch­haus­kette, die der Hoch­haus­rahmen­plan der Stadt vorsieht, war lange Zeit unterbrochen. „Es gab das ab den 1970er-Jahren entstandene Banken­viertel in der City und den Messe­turm, dazwischen die Messe und das unbebaute ehemalige Güter­bahn­hof­areal. Diese Lücke wird durch die neuen Hoch­häuser im Europa­viertel nach und nach geschlossen“, sagt Winkelhardt.

Hochhausprojekt ONE
Die Türme im Europaviertel decken den wachsenden Flächenbedarf und schließen zugleich eine städtebauliche Lücke.
Die Türme im Europaviertel decken den wachsenden Flächenbedarf und schließen zugleich eine städtebauliche Lücke.

Ein Hochhaus, mehrere Nutzungen

ONE ist eines der interes­santesten Projekte im Europa­viertel. Entworfen hat den gemischt genutzten Büro- und Hotel­turm das Frankfurter Architektur­büro Meurer General­planer. Er ist Teil eines Hoch­haus­clusters an der Messe und bildet mit zwei bestehenden Büro­hoch­häusern ein städte­bauliches Ensemble. „Anders als alle anderen Hoch­häuser in der Stadt vereint der Tower nicht nur mehrere Nutzungen unter einem Dach, sondern verzahnt sie auch miteinander“, sagt Markus Diekow, Leiter der Unter­nehmens­kommuni­kation bei der CA Immo. Mit dieser Misch­nutzung greift der ONE einen Trend auf dem Büro­immo­bilien­markt auf: Dominierten früher reine Büro­hoch­häuser als repräsen­tative Unter­nehmens­zentralen, entstehen heute immer öfter soge­nannte Mixed-Use Buildings, die verschiedene Nutzungen – Büros, Hotels, Wohnungen oder Einzelhandel – kombinieren. Für Immo­bilien­ent­wickler bietet die gemischte Nutzung unter anderem den Vorteil, dass mehrere Ziel­gruppen ange­sprochen werden und sich der Kreis der Miet­interes­senten erweitert. 

Die Helaba finan­ziert den Bau des 49-geschossigen Landmark-Hochhauses als Sole Underwriter und anschließender Konsortial­führer eines Banken­konsor­tiums. „Dieses Verfahren er­möglicht eine schnelle Finan­zierung“, erklärt Amra Saric, Spezialistin für das Syn­dizierungs­geschäft bei der Helaba.

„Auch ganz normale Bürgerinnen und Bürger können sich im ONE treffen. Es ist ein Stück Stadt, das nicht an der Fassade endet.“

Markus Diekow,
Leiter der Unter­nehmens­kommuni­kation
CA Immo Deutschland

Die unteren 14 Etagen des Hoch­hauses sind schon verpachtet. Die Hotel­kette NH Hotels Deutschland eröffnet dort 2021 ein Vier-Sterne-Designhotel der Markenhow mit 375 Zimmern. Die oberen zwei Drittel werden als Büros vermietet. Eine öffentliche Skybar in 190 Metern Höhe krönt das Gebäude. Zum Bauvor­haben gehört auch ein sieben­ge­schossiges Parkhaus für 470 Parkplätze und 610 Fahrrad­abstell­plätze, das über eine Tief­garage mit dem Turm verbunden ist. Den urbanen Mittel­punkt des Neubaus bildet eine großzügige Lobby. Beschäftigte, Hotelgäste, Besucherinnen und Besucher erwartet neben Büro­empfang und Hotel-Check-in eine attraktive öffentliche Aufent­halts­zone mit Lounge, Cocktailbar und Café. „Auch ganz normale Bürgerinnen und Bürger können sich hier treffen. Es ist ein Stück Stadt, das nicht an der Fassade endet“, sagt Unter­nehmens­sprecher Markus Diekow.

Die Stadt und ihre Bewohner profi­tieren somit von der Durch­mischung. Das ist wichtig, denn welche Konse­quenzen es für das öffentliche Leben hat, wenn Stadt­viertel allein für das Arbeiten ausgelegt sind, konnte man früher gut am Beispiel der Frankfurter Bürostadt Niederrad beobachten: Nach Feierabend war dort kaum noch etwas los, das Viertel wirkte wie eine verlas­sene Western­stadt. „Für die Stadt­ent­wicklung sind solche Tra­banten­städte das Schlimmste, was passieren kann“, sagt Matthias Winkelhardt. Hinzu kommt, dass sich viele Büro­bauten der alten Generation zum öffentlichen Stadt­raum abschotten. „Menschen suchen aber die Urbanität, die Kommuni­kation und den Aus­tausch und all das findet meist in architektonisch beein­druckenden Lobbys der Büro­ge­bäude nicht statt.“

Mixed-Use Buildings kombinieren verschiedene Nutzungen wie Büros, Hotels, Wohnungen oder Einzelhandel.
Mixed-Use Buildings kombinieren verschiedene Nutzungen wie Büros, Hotels, Wohnungen oder Einzelhandel.

Flexibilität und Ver­netzung im Höchstmaß

Und der ONE bietet einen weiteren Vorteil: eine ausgesprochen große Flächen­flexibilität. CA Immo legt prinzipiell großen Wert auf flexibel nutzbare Miet­flächen sowie auf ein breites Angebot an informellen Treff- und Kommuni­kations­orten. Alle Etagen lassen sich in vier unabhängige Miet­ab­schnitte von jeweils rund 400 Quadrat­metern aufteilen. Das 1,20-Meter-Fassaden- und -Ausbau­raster ermöglicht nahezu jede Büro­variante: von Einzel-, Doppel-, Gruppen- oder Kombi­büros bis hin zum Open Space. Zudem können Büro­mieter, Hotel­gäste und Externe Flächen in einem mehr­stöckigen Coworking-Bereich temporär anmieten.

„Immer mehr Mieterinnen und Mieter wünschen sich ein Höchstmaß an Flexibilität. Wer weiß schon, wie er in zehn bis 15 Jahren arbeitet?!“, sagt Immo­bilien­experte Matthias Winkelhardt. In den Neubau sollen Banken, Finanz­dienst­leister, Unter­nehmens­beratungen und Kanzleien einziehen sowie Unter­nehmen aus der Digital­branche. „Auch in der eher konser­vativen Finanzbranche werden immer mehr inno­vative und offene Büro­konzepte umge­setzt“, ergänzt Markus Diekow: „Die Unter­nehmen haben erkannt, dass ihre Ange­stellten in einem kommunikativen Arbeits­umfeld produktiver sind. Und sie wollen attraktiv sein für gut ausge­bildete Nach­wuchs­kräfte. Wie und wo man arbeitet, ist heute ein entscheidender Faktor im Wettbe­werb um das beste Personal.“ 

Auch in puncto digitale Infra­struktur ist der ONE am Puls der Zeit: Als erstes Hochhaus in Deutschland erhielt er 2018 eine WiredScore-Zertifi­zierung in Platin. „Die Zukunft vieler Unter­nehmen hängt heute von der An­bindung ans Internet ab. Immer mehr Firmen legen Daten in die Cloud. Wenn die Internet-Verbindung nicht steht, haben sie ein echtes Problem“, weiß Markus Diekow. Der ONE gewähr­leistet daher ein unter­brechungs­freies Netz, hervor­ragenden Empfang für Fest­netz und Mobil­telefon, flächen­decken­des und sicheres WLAN sowie flexibel nach­rüstbare Leitungen. Das ist nicht selbst­verständlich: In den von der Finanz­wirtschaft bevorzugten zentralen Lagen Frankfurts punktet nur etwa die Hälfte der leer­stehen­den Büro­räume mit einer modernen Aus­stat­tung, ergab der Immo­bilien­report der Helaba vom September 2018. 

Generell gibt es in Frankfurt zwar immer noch genügend freie Büro­flächen. Doch der Leer­stand hat sich in den vergangenen zehn Jahren annähernd halbiert. Zudem mangelt es an modernen Angebote in zentralen Lagen: „Gute Flächen sind rar“, weiß Matthias Winkelhardt. Möglichen Engpässen am Frankfurter Büromarkt will die CA Immo mit neuen Projekt­ent­wicklungen vorbeugen. „Wir setzen auf Durch­mischung und attraktive, öffentlich nutzbare Ge­mein­schafts­flächen“, sagt Markus Diekow: „Weniger Mono­funk­tionali­tät, mehr Urbanität und Leben.“

Die unteren 14 Etagen des Büro- und Hotelturms sind schon verpachtet.
Die unteren 14 Etagen des Büro- und Hotelturms sind schon verpachtet.

Eine Stadt strebt aufwärts

Frankfurt und seine Hochhäuser – das ist eine Geschichte mit Höhen und Tiefen. Ihr einstiges Negativ­image haben die Türme längst abgelegt: Heute gilt die Skyline als Identi­fikations­objekt.

Nachdem Bonn 1949 das Rennen um den Re­gierungs­sitz gewonnen hatte, bekam Frankfurt als Ausgleich den Sitz der Deutschen Bundes­bank zuge­sprochen. Im Laufe der nächsten Jahr­zehnte siedelten sich mehr als 550 in- und aus­ländische Banken und Ver­sicherungen sowie rund 2000 weitere Finanz­dienstleister in Frankfurt an. Die Main­metro­pole wurde zum wichtigsten Banken­zentrum der Bundes­republik. Viele Finanz­institute unterstrichen ihre Be­deutung mit repräsen­tativen Hoch­haus­bauten. So entstand ab den 1970er-Jahren das Banken­viertel im Zentrum. Zahlreiche Alt­bauten mussten den Türmen weichen, in der Folge kam es zu Demos und Haus­be­setz­ungen. Die „Hochhaus­kisten“ brachten Frankfurt zeitweise den Negativ­ruf als „Bankfurt“ und „Krankfurt“ ein. 

Erst ab Ende der 1970er-Jahre besserte sich das Image der Hoch­häuser mit post­modernen Bauten wie dem Messe­turm (1991). Die Hoch­häuser fanden zuneh­mend Akzeptanz, die Skyline wurde zum Identi­fikations­objekt. Inzwischen haben sich die meisten Menschen in der Stadt mit den Hoch­haus­türmen versöhnt: Beim Wolken­kratzer-Festival besichtigen mehrere hundert­tausend Menschen die Bauten. 

Mehr als 30 über 100 Meter hohe Gebäude, darunter die zehn höchsten Hoch­häuser Deutschlands, bilden heute eine hierzu­lande einmalige Skyline. Doch „Main­hattan“ wächst weiter: Aktuell sind rund 20 Hoch­häuser in Bau oder Planung. Darunter ambi­tionierte Projekte wie der ONE, der Millenium Tower oder das Hochhaus-Quartett „Four Frankfurt“: vier spekta­kulär gefaltete Türme, die auf einem öffentlich begeh­baren Sockel fußen. Bis 2022 soll mit den Türmen ein neues Stadt­quartier entstehen und das Banken­viertel beleben.

„Der Büromarkt in Frankfurt wächst. Es gibt eine hohe Nach­frage nach neuen, modernen Büro­flächen mit Standards, die Alt­bauten so nicht bieten können.“

Dr. Ralf Verwiebe,
Stell­vertre­tender Ab­teilungs­direk­tor Immo­bilien Süd­west bei der Helaba

Interview mit Dr. Ralf Verwiebe und Amra Saric

„Der Markt kennt nur eine Richtung: aufwärts“

Dr. Ralf Verwiebe, stell­vertre­tender Ab­teilungs­direktor Immo­bilien Südwest, und Amra Saric, Spezialistin für das Syn­dizierungs­geschäft, haben die Finan­zierung des Büro- und Hotel­turms ONE für die Helaba betreut. Im Interview erklären sie, warum die Zeit für gemischt genutzte Hoch­häuser mit Büro­flächen in Frankfurt gerade ideal ist.

Der ONE ist eines der großen Hochhaus­projekte in Frankfurt. Wie kam es zur Zusammen­arbeit mit dem Investor und Projekt­entwickler, der CA Immo?
Dr. Ralf Verwiebe: Die CA Immo hat verschiedene Banken für die Finan­zierung des ONE angefragt und uns schließlich den Zuschlag gegeben. Wir hatten an dem Projekt starkes Interesse: Das Grund­stück befindet sich in guter Lage im aufstre­benden Europa­viertel. Wir kannten die CA Immo, wussten, dass eine starke Bonität und heraus­ragendes Know-how vorhanden war, und wollten die nach­haltige Zusammen­arbeit fort­setzen.

Wie finan­ziert die Helaba den Bau des 49-geschossigen Hoch­hauses?
Amra Saric:
Wir finan­zieren das Projekt als Sole Under­writer und anschließender Kon­sortial­führer eines Banken­konsor­tiums. Die Finan­zierung umfasst neben der Projekt- auch die anschließende Bestands­phase. Sole Under­writer bedeutet, dass wir als einzige Bank der CA Immo das benötigte Kredit­volumen garan­tieren und erst danach andere Kredit­geber einbeziehen. Dieses Verfahren ermöglicht eine schnelle Finan­zierung.
Verwiebe: Das Invest­ment umfasst einen drei­stelligen Millionen­betrag. Natürlich sind so große Kredit­summen immer ein gewisses Risiko, aber die Parameter des Kunden stimmten einfach. Die Eigen­kapital­quote war hoch, das Grund­stück bereits im Besitz der CA Immo. Zudem wurde der ideale Zeit­punkt abge­wartet, um das Projekt umzu­setzen.

Weshalb ist der Zeitpunkt gut?
Verwiebe: Der Büro­markt in Frankfurt wächst. Es gibt eine hohe Nachfrage nach neuen, modernen Büro­flächen mit Stan­dards, die Alt­bauten so nicht bieten können.
Saric: Hinzu kam, dass der Hotel­bereich des Hoch­hauses – immerhin ein Drittel der Miet­fläche – schon an eine inter­national erfolgreiche Hotel­kette verpachtet und damit vom Markt war. 

Ist jetzt also eine gute Zeit für solche Projekt­entwick­lungen?
Verwiebe: Absolut. Der Markt kennt seit Jahren nur eine Richtung: aufwärts. Wir haben eine hohe Nach­frage nach Büroflächen in Frankfurt, die Mieten steigen, insbe­sondere bei Neu­bauten. Zwar gibt es mit einer Leer­stands­rate von 9,8 Prozent noch genügend freie Büro­flächen, aber die Leer­stände gehen zurück: Vor gut zehn Jahren lagen sie noch bei 15 Prozent. Deshalb gehen wir von weiter steigenden Mieten aus, insbe­sondere bei Büro­neu­bauten. Zumal die leer­stehenden Flächen oft schon älter sind; entsprechend begehrt sind modern ausgestattete Räume. Natürlich sagen manche, irgend­wann ist an dem boomenden Markt der Höhe­punkt erreicht. Wir können aber noch keinen Knick erkennen.

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