Immobilien

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Immobilien erfreuen sich einer unverändert großen Beliebtheit beim Anleger-Publikum. Für die große Immobilien-Show wird sich dank extrem niedriger Zinsen und einer sich belebenden Wirtschaft der Vorhang auch 2020 öffnen.

Der deutsche Immobilienmarkt blickt auf ein Jahrzehnt steigender Preise zurück. Auch für 2020  zeichnet sich kein Ende des Aufschwungs ab. Zu stark wirken die extrem niedrigen Zinsen, die der Assetklasse eine Hauptrolle zuweisen. Der hohen relativen Attraktivität gegenüber festverzinslichen Wertpapieren steht aber eine zunehmende absolute Bewertung gegenüber. Da in vielen Marktsegmenten wohl auch im kommenden Jahr die Kaufpreise stärker zulegen werden als die Mieten, nehmen die Überbewertungen zu. Auch wenn sich noch keine Trendwende abzeichnet, steigt damit tendenziell die Korrektur­anfälligkeit von Immobilien.

Am gewerblichen Vermietungsmarkt könnte sich die jüngste konjunkturelle Schwäche zeitverzögert bemerkbar machen. So wird sich der Stellenaufbau 2020 in Deutschland erheblich verringern, allerdings wohl nicht zum Stillstand kommen. Für den Büromarkt bedeutet dies eine nachlassende Flächennachfrage, die bei unverändert moderater Bautätigkeit zu einem geringeren Anstieg der Büromieten in guten Lagen führen dürfte. Bei den bereits sehr niedrigen Büroleerstandsraten rechnen wir nicht mit einem weiteren Rückgang.  Einzelhandelsimmobilien sind strukturell durch den zunehmenden Onlinehandel belastet und werden sich auch 2020 schlechter als andere Marktsegmente entwickeln.

Die verfehlte Wohnungspolitik entwickelt sich immer mehr zum Belastungsfaktor.

Keine Trendwende am Wohnungsmarkt

Die wesentlichen Treiber am Wohnungsmarkt gelten weiter: der Zuzug in die Ballungszentren, günstige Finanzierungsmöglichkeiten und eine zu geringe Bautätigkeit. Die Wohnungsbau­genehmigungen lagen zuletzt unter dem Vorjahresstand und sprechen wie auch die sehr hohe Kapazitätsauslastung in der Baubranche gegen eine spürbar höhere Neubauaktivität. Die restriktive Wohnungspolitik mit verschärfter Mietpreisbremse, Mietendeckel in Berlin und der Diskussion über ähnliche Maßnahmen in anderen Städten trägt ebenfalls nicht dazu bei, mehr  Wohnraum zu schaffen. Bestenfalls können damit 2020 insgesamt 300.000 Wohnungen fertiggestellt werden. Nach Jahren hoher Preissteigerungen in den Großstädten könnte sich die Dynamik stärker in deren Umland verlagern.

Immobilienfonds: Wichtige Akteure am Anlagemarkt

Die Performance offener Immobilienfonds in Deutschland wird durch weitere Aufwertungen von  Immobilienobjekten getragen. Diese könnten allerdings 2020 wegen der erreichten Preisniveaus und der jüngsten konjunkturellen Schwäche etwas niedriger ausfallen. Die Nichtverzinsung liquider Mittel wird wie im Vorjahr die Renditen drücken. Insgesamt sind aber keine größeren Veränderungen in der Fondsperformance zu erwarten, so dass im Durchschnitt mit einer Jahresrendite um 2,5% zu rechnen ist. Auch an den hohen Nettomittelzuflüssen dürfte sich bei unverändert hoher relativer Attraktivität der Fondskategorie wenig ändern. Neu aufgelegte Produkte können vermutlich etwas Druck von den etablierten Publikumsfonds nehmen. Angesichts bereits hoher Marktbewertungen und einem übersichtlichen Angebot an geeigneten Investmentobjekten ist es aber nicht einfach, ein Portfolio aus- oder aufzubauen.

Dr. Stefan Mitropoulos

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